Αγαμέμνων Σταυρόπουλος

Βραχυχρόνια μίσθωση, αστική ή επαγγελματική;

Του Αγαμέμνονα Σταυρόπουλου*

Βραχυχρόνια μίσθωση, αστική ή επαγγελματική;

Σε προηγούμενο άρθρο μου στην F-Press, αναφέρθηκα στο οξύμωρο, η βραχυχρόνια μίσθωση να αντιμετωπίζεται ως αστική μη επαγγελματική μίσθωση, ακόμα και όταν παρέχεται από ατομικές επιχειρήσεις. Ειρήσθω εν παρόδω, το ζήτημα αυτό δεν έχει ακόμα αποσαφηνιστεί με σχετική εγκύκλιο, ώστε να απαντηθούν οριστικά εύλογες απορίες.

Δημοσιεύθηκε όμως μια άλλη εγκύκλιος, η Ε 2016/2019 με την οποία ορίζεται ότι όταν η εκμίσθωση κατοικίας παρέχει το δικαίωμα στον μισθωτή να υπεκμισθώνει το διαμέρισμα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, τότε το αρχικό μίσθωμα επιβαρύνεται με χαρτόσημο 3,6%, χαρτόσημο που επιβαρύνει αποκλειστικά τις επαγγελματικές μισθώσεις. Η βραχυχρόνια μίσθωση ή υπεκμίσθωση, εξακολουθεί να απαλλάσσεται του χαρτοσήμου. Το πολύ σημαντικό στο σημείο αυτό είναι ότι ο μισθωτής, είτε μισθώνει το ακίνητο με αποκλειστικό σκοπό να το διαθέσει στη βραχυχρόνια μίσθωση, είτε το μισθώνει για κατοικία και απλά μπαίνει η σημείωση ότι έχει την δυνατότητα να το διαθέσει για σκοπούς βραχυχρόνιας μίσθωσης, στο taxisnet η υποβολή του ηλεκτρονικού μισθωτηρίου υποβάλλεται με τον ίδιο τρόπο. Αυτό σημαίνει ότι και στις δύο περιπτώσεις θα επιβληθεί το χαρτόσημο. Με άλλα λόγια δεν χαρτοσημαίνεται η μίσθωση που προορίζεται για βραχυχρόνια υπεκμίσθωση, αλλά η μίσθωση που παρέχει την δυνατότητα βραχυχρόνιας υπεκμίσθωσης, ανεξαρτήτως αν η δυνατότητα αυτή ασκηθεί ή όχι.

Σκόπιμο είναι να θυμίσουμε εδώ, ότι αρχικά οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είχαν περισσότερο το νόημα της φιλοξενίας. Αυτό μπορεί να ισχύσει και τώρα, να διατίθεται δηλαδή για βραχυχρόνια μίσθωση ένα δωμάτιο, ενώ ο διαχειριστής της βραχυχρόνιας μίσθωσης κατοικεί ταυτόχρονα στο ίδιο διαμέρισμα. Αυτονόητο είναι ότι μια τέτοιου τύπου βραχυχρόνια μίσθωση διαφέρει πολύ από την περίπτωση που ένα διαμέρισμα έχει φτιαχτεί αποκλειστικά και στοχευμένα για διάθεση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Όπως επίσης υπάρχει και η περίπτωση να διατεθεί προς βραχυχρόνια μίσθωση ένα διαμέρισμα όταν ο μόνιμός κάτοικός του απουσιάζει πρόσκαιρα από αυτό.

Όλες οι παραπάνω περιπτώσεις, μολονότι διαφορετικές, αντιμετωπίζονται φορολογικά με τον ίδιο τρόπο. Για να δώσω και ένα υπερβολικό παράδειγμα ερμηνείας των διατάξεων με το γράμμα του νόμου, αν στην περίπτωση φιλοξενίας, προσφέρει ο διαχειριστής στον μισθωτή της βραχυχρόνιας μίσθωσης από το φαγητό που έχει ετοιμάσει για τον ίδιο και την οικογένειά του, τότε θα πρέπει να επιβαρύνει την βραχυχρόνια μίσθωση με ΦΠΑ και να προχωρήσει σε έναρξη ατομικής επιχείρησης. Το ίδιο και αν όταν έρθει η καθαρίστρια που καθαρίζει το διαμέρισμα, καθαρίσει επίσης και το δωμάτιο που διαμένει ο φιλοξενούμενος – μισθωτής μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Κι εδώ ερχόμαστε στο σημαντικότερο σημείο ασάφειας που επικρατεί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Μπορεί κάποιος που διαθέτει το ιδιόκτητο ή μισθωμένο ακίνητό του για σκοπούς βραχυχρόνιας μίσθωσης, να παρέχει επιπλέον υπηρεσίες; Σύμφωνα με τον νόμο (αρθρο 111 Ν.4446/2016) μπορεί να παρέχει επιπλέον υπηρεσίες, αρκεί να κάνει έναρξη εργασιών και να χρεώνει ΦΠΑ. Στο ίδιο συμπέρασμα καταλήγουμε αν δούμε την διευκρινιστική ΠΟΛ 1059/2018 για σκοπούς ΦΠΑ η οποία καταλήγει ως εξής «7. Σε περίπτωση, ωστόσο, που κατά τη διάρκεια της βραχυχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου (εντός ή εκτός του πλαισίου της οικονομίας του διαμοιρασμού) παρέχονται εκ μέρους του εκμισθωτή και πρόσθετες υπηρεσίες για την περιποίηση των πελατών, οι οποίες είναι αντίστοιχες με τις παρεχόμενες στον ξενοδοχειακό ή παρόμοιο τομέα, το συνολικό αντίτιμο που καταβάλλεται δεν απαλλάσσεται, αλλά υπάγεται στον ΦΠΑ, καθώς θεωρείται ότι πρόκειται για παροχή υπηρεσιών διαμονής, οι οποίες υπόκεινται στον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ (13%), με δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ των σχετικών δαπανών.»

Στην προγενέστερη μορφή του άρθρου 111 του Ν.4446/2016 ίσχυε μέχρι και τον Μάιο του 2017, διαβάζαμε ότι «4. Οι μισθώσεις, που δεν πληρούν τους όρους και τις προϋποθέσεις του παρόντος άρθρου (σημ. μια από αυτές ήταν η μη παροχή επιπλέον υπηρεσιών), είναι νόμιμες, μόνον εφόσον αφορούν σε τουριστικά καταλύματα οιασδήποτε λειτουργικής μορφής, εφοδιασμένα με Ειδικό Σήμα Λειτουργίας, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν. 4276/2014 (Α'155)». Νομικός δεν είμαι, αλλά ως απλός πολίτης, θεωρώ ότι ο νομοθέτης στην αρχική μορφή του άρθρου για να αναφέρει ρητά ότι δεν επιτρέπεται η παροχή επιπλέον υπηρεσιών κάποιον λόγο θα είχε και ότι όταν στη νεότερη μορφή του άρθρου δεν υπάρχει πλέον η ρητή αυτή αναφορά περί απαγόρευσης παροχής επιπλέον υπηρεσιών αν δεν υπάρχει σήμα ΕΟΤ, σημαίνει ότι επιτρέπεται.

Όταν είχα διαπιστώσει αυτή την τεράστιας σημασίας αλλαγή, είχα μεταβεί ως λογιστής στο Υπουργείο Οικονομικών και είχα απευθύνει το ερώτημα αν μπορεί κάποιος σε ακίνητο χωρίς σήμα ΕΟΤ να προσφέρει επιπλέον υπηρεσίες και η απάντηση ήταν ότι σύμφωνα με την φορολογική νομοθεσία δεν απαγορεύεται, αλλά να απευθυνθώ και στο Υπουργείο Τουρισμού. Από το Υπουργείο Τουρισμού η απάντηση ήταν, ότι αν η Δ.Ο.Υ. κάνει δεκτή την έναρξη επαγγέλματος χωρίς να υπάρχει σήμα ΕΟΤ, τότε δεν υπάρχει κανένα πρόβλημα από την μεριά τους.

Κι ενώ το πράγμα φαίνεται να ξεκαθαρίζει, η στάση της ΑΑΔΕ σε γραπτές οδηγίες και σε προφορικές ερωτήσεις φορολογουμένων, θολώνει την κατάσταση. Στην πρώτη από τις συχνές ερωτήσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, αναφέρει ότι

Οι διατάξεις του άρ. 111 του ν.4446/2016 και του άρ. 39 του ν.4172/2013 αναφέρονται αποκλειστικά και μόνο στις Βραχυχρόνιες Μισθώσεις που πραγματοποιούνται στο πλαίσιο της «οικονομίας του διαμοιρασμού», δηλαδή μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους και όταν δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων (εφεξής «Βραχυχρόνια Μίσθωση»).

Πράγματι, στην παράγραφο 3 του άρθρου 111 του Ν.4446/2016 διαβάζουμε «Το εισόδημα που αποκτάται στο πλαίσιο των διατάξεων του άρθ. 39Α του ν.4172/2013 (Α 167) απαλλάσσεται του ΦΠΑ.» Ωστόσο στο άρθρο 39α του Ν.4172 που παραπέμπει ο νόμος 4446 αναγράφει «Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του ν. 4446/2016 (Α΄167), όπως ισχύει, είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013 (Α' 167), όπως ισχύουν, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του ν. 4172/2013, όπως ισχύει».

Κι ενώ πράγματι στο άρθρο 111 του Ν. 4446 αναγράφεται ρητά ότι όσα ακίνητα έχουν σήμα ΕΟΤ δεν λαμβάνουν ΑΜΑ, αλλά αντί για ΑΜΑ αναγράφεται ο αριθμός του ειδικού σήματος ΕΟΤ, δεν γίνεται καμία αναφορά ότι όσοι προσφέρουν επιπλέον υπηρεσίες δεν πρέπει να έχουν ΑΜΑ, άρα θα πρέπει να γραφτούν στο μητρώο βραχυχρόνιας διαμονής, έστω και αν δεν αναρτούν κάθε μίσθωση η οποία θα επιβαρύνεται με ΦΠΑ.

Ακολούθως, με ερώτηση φορολογουμένου στην ΑΑΔΕ ότι προτίθεται να παρέχει επιπλέον υπηρεσίες, έχοντας ήδη ατομική επιχείρηση η οποία εντάσσεται στον ΦΠΑ, η ΑΑΔΕ απάντησε ότι θα πρέπει σε αυτήν την περίπτωση να προμηθευτεί με σήμα από τον ΕΟΤ. Κάλεσε λοιπόν τον ΕΟΤ να κινήσει τις διαδικασίες και ο ΕΟΤ του απάντησε ότι δεν είναι δυνατόν μεμονωμένο διαμέρισμα εντός πολυκατοικίας να προμηθευτεί με ειδικό σήμα, σήμα παίρνει ολόκληρο το κτίριο όταν πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Ωστόσο ο ΕΟΤ δεν ανέφερε στον φορολογούμενο ότι παρανομεί και ότι δεν μπορεί να διαθέτει τα διαμερίσματα για βραχυχρόνια μίσθωση, με επιπλέον παρεχόμενες υπηρεσίες. Άλλωστε η έναρξη στην εφορία είχε ήδη πραγματοποιηθεί, χωρίς να ζητηθεί σήμα ΕΟΤ από το μητρώο της Δ.Ο.Υ.

Η βραχυχρόνια μίσθωση έχει δώσει στα τελευταία χρόνια τεράστια ώθηση στην οικονομία. Πολλοί ιδιοκτήτες βρήκαν τρόπο να αξιοποιήσουν την για χρόνια αδρανή περιουσία τους, πολλά κενά και παρατημένα διαμερίσματα ανακαινίσθηκαν και αναβαθμίζοντας περιοχές αισθητικά και οικονομνικά, αλλά και πολλοί μη ιδιοκτήτες έγιναν διαχειριστές βραχυχρόνιων μισθώσεων, μισθώνοντας τα διαμερίσματα. Ταυτόχρονα, αρχίζουν να παρουσιάζονται προβλήματα σε όσους αναζητούν κατοικία, ειδικά μάλιστα σε συνδυασμό με το πλήθος διαμερισμάτων τα οποία μένουν χωρίς ιδιοκτήτη λόγω αποποίησης κληρονομιάς. Αν για την αντιμετώπιση τέτοιων ζητημάτων, τεθούν περιορισμοί στην βραχυχρόνια μίσθωση, θα πρέπει να γίνει με τέτοιον τρόπο ώστε να μην βρεθούν εκτεθειμένοι όσοι επένδυσαν στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και κυρίως να μην θεωρηθούν παράνομοι, όσοι βρέθηκαν στην γκρίζα ζώνη που αφήνει η ασάφεια και η πολυπλοκότητα της νομοθεσίας. Η εμπέδωση της ασφάλειας δικαίου, είναι πολύ πιο σημαντική πρόσκαιρη λύση ενός προβλήματος.

*Ο Αγαμέμνονας Σταυρόπουλος, Λογιστής - Φοροτεχνικός Α' τάξης είναι managing partner στη λογιστικό γραφείο New Accounts A.E.

Άλλα άρθρα του Αγαμέμνονα Σταυρόπουλου στο fpress.gr

Ο κατώτατος μισθός και η επιδότηση της εργατικής εισφοράς

Το «παράθυρο» για απαλλαγή από τον ΦΠΑ και η αλλαγή του 2019

Του ΕΦΚΑ τα παράλογα

Προκαταβολή φόρου: μια ελληνική πατέντα Τι κάνουν οι άλλες χώρες

Βραχυχρόνιες μισθώσεις και επιχειρηματική δραστηριότητα