Βίκτωρας Τσιαφούτης

Προστασία κύριας κατοικίας: υπάρχει άραγε ελπίδα;

Προστασία κύριας κατοικίας: υπάρχει άραγε ελπίδα;

Μέχρι και το 2018, οι δυνατότητες των δανειοληπτών να διασώσουν την κύρια κατοικία τους από  ενδεχόμενο πλειστηριασμό εκτείνονταν σε δύο επίπεδα. Στο εξωδικαστικό, μέσω του Κώδικα Δεοντολογίας της Τράπεζας της Ελλάδας, για οφειλές που βρίσκονταν στα πρώτα στάδια καθυστέρησης. Σε ένα δεύτερο επίπεδο, ο υπερχρεωμένος οφειλέτης μπορούσε να αιτηθεί τη ρύθμιση των χρεών του και τη διάσωση της κύριας κατοικίας του δικαστικά (Ν.3869/2010 - “νόμος Κατσέλη”). Με τη διαδικασία που οριζόταν στο άρθρο 9 παρ. 2 του νόμου είχαν τεθεί συγκεκριμένοι όροι και προϋποθέσεις για την προστασία της κατοικίας.        

Δυστυχώς, από το Μάρτιο του 2019 η διαδικασία εξαίρεσης της κύριας κατοικίας από τη ρευστοποίηση της περιουσίας του οφειλέτη απαλείφθηκε από το Νόμο Κατσέλη, με ευθύνη της προηγούμενης κυβέρνησης. Ο νόμος πλέον ορίζει ότι η περιουσία του οφειλέτη ρευστοποιείται, εφόσον όμως κριθεί αυτό απαραίτητο. Δεν υφίσταται δηλαδή μία “τυποποιημένη” διαδικασία για το σκοπό αυτό. Αντίθετα, η μόνη διαδικασία που προβλέπεται είναι αυτή του Ν.4605/2019, όπως έχει τροποποιηθεί, δηλαδή η πλατφόρμα για την προστασία της κύριας κατοικίας με επιδότηση του Δημοσίου.

Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι ο δανειολήπτης που δυσκολεύεται να ανταποκριθεί στην ικανοποίηση των οφειλών του έχει τις εξής δυνατότητες.

α. Αν η/οι σύμβαση/εις δεν έχει/ουν καταγγελθεί, αν δηλαδή βρίσκεται σε ένα σχετικά πρώιμο στάδιο αδυναμίας, θα επιχειρηθεί η εξεύρεση εξωδικαστικής λύσης με τις τράπεζες, με τη διαδικασία του Κώδικα Δεοντολογίας.

β. Αν τα δάνεια είναι “κόκκινα”, όπως έχει επικρατήσει να διατυπώνεται, τότε είτε θα αιτηθεί την υπαγωγή του στις διατάξεις του νόμου Κατσέλη, με κίνδυνο τη ρευστοποίησή όλης της περιουσίας του, είτε θα υποβάλει αίτηση στην πλατφόρμα του Ν.4605/2019 μέχρι την 30.4.2020, καθώς η σημερινή κυβέρνηση δε φαίνεται να εκπονεί κάποιο σχέδιο για την προστασία των δεκάδων χιλιάδων οφειλετών που κινδυνεύουν να χάσουν το σπίτι τους. Πρέπει να τονιστεί ότι και στις δύο περιπτώσεις ισχύουν συγκεκριμένες προϋποθέσεις υπαγωγής.

Ξεκινώντας από την τελευταία, η διαδικασία του Ν.4605/2019 δεν είναι υπερβολή να ισχυριστούμε ότι είναι πλήρως αποτυχημένη. Αυτό δείχνουν ξεκάθαρα τα δημοσιοποιημένα στοιχεία. Από την 1.7.2019 έως και την 27.12.2019, σε σύνολο 38.563 οφειλετών που ξεκίνησαν την ηλεκτρονική διαδικασία υποβολής της αίτησης, μόλις 1.316 αιτήσεις υποβλήθηκαν τελικά και μόνο 112 συμφωνίες έχουν επιτευχθεί ανάμεσα σε τράπεζες και οφειλέτες, ενώ έχει εγκριθεί η κρατική επιδότηση σε μόλις 56 περιπτώσεις. Ο λόγος για τα απογοητευτικά αυτά αποτελέσματα δεν είναι φυσικά ότι οι δανειολήπτες το καθυστερούν, για να νοιώσουν την έκρηξη αδρεναλίνης της τελευταίας στιγμής. Ούτε επειδή δεν έχουν συναλλακτική κουλτούρα, όπως προκλητικά ισχυρίζονται οι γνωστοί “τραπεζικοί κύκλοι” σε διάφορα δημοσιεύματα. Το σπίτι τους διακυβεύεται, ενώ κάθε εβδομάδα εκπλειστηριάζονται κύριες κατοικίες ανελλιπώς.

Ο λόγος είναι ότι οι προϋποθέσεις για την υπαγωγή είναι τόσες πολλές και τόσο αυστηρές, που την καθιστούν απαγορευτική για τους περισσότερους. Τις προϋποθέσεις αυτές τις έχουμε αναλύσει σε προηγούμενο άρθρο μας. Είναι, επομένως, τουλάχιστον οξύμωρο στελέχη της κυβέρνησης να καλούν τους οφειλέτες να υπαχθούν στη διαδικασία και να μην “τεμπελιάζουν”. Αντί εκκλήσεων, οφείλουν να εισακούσουν τις προτάσεις των ειδικών και των ενώσεων καταναλωτών για χρονική επέκταση της προστασίας και διεύρυνση των κριτηρίων.

Με βάση, λοιπόν, τα παραπάνω, θα ανέμενε κανείς ένα ζοφερό μέλλον από τον προσεχή Μάρτιο. Ίσως, όμως, να υπάρχει μία ακτίδα φωτός στον ορίζοντα. Διότι πράγματι, στο νόμο Κατσέλη δεν προβλέπεται διαδικασία εξαίρεσης της κύριας κατοικίας από τη ρευστοποίηση. Ωστόσο, η κατάργηση μίας διαδικασίας, με την έννοια της μη πρόβλεψης συγκεκριμένων όρων και προϋποθέσεων, ώστε να διευκολύνεται το δικαστήριο στην τυποποιημένη εφαρμογή του νόμου, δε σημαίνει ότι η δυνατότητα αυτή αποκλείεται ρητά. Ο ίδιος ο νόμος προβλέπει ότι η περιουσία του οφειλέτη ρευστοποιείται, εφόσον αυτό κρίνεται αναγκαίο από το δικαστήριο. Ο νόμος Κατσέλη δεν αποτελεί ένα αυτόφωτο νομοθέτημα, μόνο για ειδικές συνθήκες, αλλά αντανακλά συνταγματικές επιταγές και την αρχή της καλής πίστης στο πεδίο της ιδιωτικής πτώχευσης.

Ήδη έγκριτοι νομικοί και δικαστές κάνουν λόγο για ερμηνεία του σχετικού άρθρου προς την κατεύθυνση της εξαίρεσης της κύριας κατοικίας από τη ρευστοποίηση. Οι αρχές, λοιπόν, στις οποίες θεμελιώνεται το δικαίωμα του φυσικού προσώπου για προστασία της κατοικίας του και η διατύπωση του άρθρου 9 μπορούν να καθοδηγήσουν τα δικαστήρια, ώστε και υπό το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο να προστατευτεί η κύρια κατοικία του οφειλέτη που αιτείται την υπαγωγή του στο νόμο Κατσέλη. Θα μπορούσε, επομένως, να κριθεί δικαστικά ότι εφόσον οι πιστωτές λάβουν τα ποσά που ούτως ή άλλως θα αναμενόταν να λάβουν από έναν πλειστηριασμό, τότε η ρευστοποίηση της κύριας κατοικίας δεν είναι απαραίτητη, ιδίως αν σταθμιστεί με τις σοβαρές συνέπειες - ατομικές και κοινωνικές – της απώλειας στέγης. Διότι έτσι μόνο μπορεί να αποκατασταθεί το αληθές νόημα όχι μόνο του νομοθετήματος αυτού αλλά και των δικαιικών αρχών στις οποίες θεμελιώνεται.

Ο Βίκτωρας Τσιαφούτης είναι δικηγόρος και νομικός σύμβουλος της ΕΚΠΟΙΖΩ (Ένωση Καταναλωτών Ποιότητα Ζωής)

Δείτε τα άρθρα του Βίκτωρα Τσιαφούτη στο fpress.gr ΕΔΩ