UBS: Σε ποιες πόλεις εντοπίζεται ο μεγαλύτερος κίνδυνος φούσκας στα ακίνητα

Σύμφωνα με τη φετινή έκδοση του UBS Global Real Estate Bubble Index, το Μαϊάμι παρουσιάζει τον υψηλότερο κίνδυνο φούσκας μεταξύ των πόλεων της μελέτης, ακολουθούμενο από το Τόκιο και τη Ζυρίχη. Τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα, οι παγκόσμιες τιμές κατοικιών παρέμειναν σχεδόν αμετάβλητες σε όρους προσαρμοσμένους στον πληθωρισμό, καθώς η μειωμένη οικονομική δυνατότητα απόκτησης περιορίζει τη ζήτηση. Για τη μελέτη, η UBS ανέλυσε τις τιμές κατοικιών σε 21 μεγαλουπόλεις παγκοσμίως.

Πιο αναλυτικά, το Μαϊάμι εμφανίζει τον υψηλότερο κίνδυνο φούσκας μεταξύ των πόλεων της μελέτης. Υψηλός κίνδυνος φούσκας παρατηρείται επίσης στο Τόκιο και τη Ζυρίχη. Αυξημένος κίνδυνος είναι εμφανής σε Λος Άντζελες, Γενεύη, Άμστερνταμ, καθώς και στο Ντουμπάι, το οποίο μάλιστα, μαζί με τη Μαδρίτη, σημείωσε τη μεγαλύτερη αύξηση κινδύνου σε σχέση με την προηγούμενη έκδοση της εν λόγω μελέτης.

Ο κίνδυνος φούσκας είναι μέτριος σε Σίδνεϊ, Βανκούβερ και Τορόντο. Η Μαδρίτη, η Φρανκφούρτη και το Μόναχο ανήκουν επίσης στην ομάδα μέτριου κινδύνου. Σύμφωνα με τον δείκτη, το Λονδίνο, το Παρίσι και το Μιλάνο αντιμετωπίζουν χαμηλό κίνδυνο φούσκας. Εκτός Ευρώπης, το Χονγκ Κονγκ, το Σαν Φρανσίσκο, η Νέα Υόρκη και το Σάο Πάολο βρίσκονται στην ίδια κατηγορία, με το Σάο Πάολο να παρουσιάζει τον χαμηλότερο κίνδυνο από όλες τις πόλεις υπό ανάλυση.

Οι παγκόσμιες αγορές κατοικίας συνέχισαν να επιβραδύνονται κατά μέσο όρο. Ο Matthias Holzhey, επικεφαλής συντάκτης της μελέτης στο Chief Investment Office της UBS Global Wealth Management, εξηγεί: «Η ευρεία έξαρση έχει υποχωρήσει, με τον μέσο κίνδυνο φούσκας στις μεγάλες πόλεις να μειώνεται για τρίτη συνεχόμενη χρονιά». Οι πόλεις που επισημάνθηκαν με υψηλό κίνδυνο φούσκας το 2021, όπως η Φρανκφούρτη, το Παρίσι, το Τορόντο, το Χονγκ Κονγκ ή το Βανκούβερ, κατέγραψαν μέση μείωση πραγματικών τιμών σχεδόν 20% από τα υψηλά τους, λόγω της αύξησης των επιτοκίων τα χρόνια που ακολούθησαν. Συγκριτικά, οι πραγματικές τιμές σε πόλεις με μικρότερες ανισορροπίες μειώθηκαν περίπου κατά 5% κατά μέσο όρο.

Ωστόσο, ορισμένες πόλεις ξεφεύγουν από τη συγκεκριμένη αυτή τάση. Τα τελευταία πέντε χρόνια, το Ντουμπάι και το Μαϊάμι ήταν πρωτοπόροι με μέση αύξηση πραγματικών τιμών περίπου 50%. Ακολούθησαν το Τόκιο και η Ζυρίχη, με αύξηση 35% και σχεδόν 25%. Σε σύγκριση όμως με πέρυσι, η Μαδρίτη ήταν εκείνη που σημείωσε τη μεγαλύτερη αύξηση πραγματικών τιμών από όλες τις πόλεις που αναλύθηκαν, με άνοδο 14%.

Η μειωμένη οικονομική δυνατότητα απόκτησης αυξάνει τον κίνδυνο ρύθμισης

Το Χονγκ Κονγκ αποτελεί την λιγότερο προσιτή -σε τιμές- πόλη της μελέτης, απαιτώντας περίπου 14 χρόνια εισοδήματος για την αγορά ενός διαμερίσματος 60 τ.μ. Οι τιμές έχουν επίσης αποσυνδεθεί από τα τοπικά εισοδήματα στο Τόκιο, το Παρίσι και το Λονδίνο, καθώς ο δείκτης τιμής προς εισόδημα εκεί υπερβαίνει το 10. Συνολικά, για έναν εξειδικευμένο εργαζόμενο, ο οικονομικά προσιτός χώρος διαβίωσης είναι κατά μέσο όρο περίπου 30% μικρότερος από το 2021.

Όταν η ιδιοκτησία γίνεται υπερβολικά ακριβή για τους πολίτες, συχνά εισάγονται πρόσθετες ρυθμίσεις. Ο Maciej Skoczek, συγγραφέας της μελέτης στο Chief Investment Office της UBS Global Wealth Management, επισημαίνει: «Αυστηρότεροι κανόνες, από νέους φόρους έως απαγορεύσεις αγοράς και μέτρα ελέγχου ενοικίων, έχουν μειώσει την ελκυστικότητα αγορών που κάποτε ήταν περιζήτητες, όπως το Βανκούβερ, το Σίδνεϊ, το Άμστερνταμ, το Παρίσι, η Νέα Υόρκη, και το Λονδίνο».

Παρόλα αυτά, η συνεχιζόμενη – και πιθανώς μη βιώσιμη – αύξηση του δημόσιου χρέους θα μπορούσε να δώσει νέα ώθηση στην αγορά ακινήτων τα επόμενα χρόνια. Σε περίοδο χρηματοπιστωτικής καταστολής, αυξάνεται η ζήτηση για περιουσιακά στοιχεία με θετικές πραγματικές αποδόσεις, όπως τα ακίνητα. Βραχυπρόθεσμα, αναμένεται οι κεντρικές τράπεζες να μειώσουν τα επιτόκια έως το 2026, μειώνοντας σταδιακά το πραγματικό κόστος χρηματοδότησης. Τέλος, η περιορισμένη προσφορά στα περισσότερα αστικά κέντρα στηρίζει περαιτέρω τις αυξήσεις τιμών.

Μαϊάμι

Τα τελευταία 15 χρόνια, το Μαϊάμι σημείωσε τη μεγαλύτερη εκτίμηση πραγματικών τιμών κατοικιών από όλες τις πόλεις της μελέτης, με αύξηση άνω του 5% ετησίως. Ωστόσο, η άνθηση έχει ‘παγώσει’ τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα, με την αύξηση των τιμών να επιβραδύνεται αισθητά. Το απόθεμα κατοικιών έχει ανακάμψει και η πίεση πώλησης αυξάνεται λόγω της ανόδου των εξόδων συντήρησης και ασφάλισης. Παρ’ όλα αυτά, η διεθνής ζήτηση – ιδιαίτερα από τη Λατινική Αμερική – παραμένει ισχυρή, ειδικά στον τομέα των πολυτελών παραθαλάσσιων διαμερισμάτων.

Τόκιο

Οι πραγματικές τιμές κατοικιών είναι περίπου 35% υψηλότερες από εκείνες που ίσχυαν πριν από πέντε έτη, ενώ τα πραγματικά ενοίκια και εισοδήματα έχουν αυξηθεί μόνο κατά λίγες μονάδες. Η αύξηση του πληθυσμού του Τόκιο οφείλεται όλο και περισσότερο στη διεθνή μετανάστευση, γεγονός που ενισχύει και τη ζήτηση για κατοικίες ως επένδυση από το εξωτερικό. Καθώς οι τιμές κατοικιών στο Τόκιο συνεχίζουν να ξεπερνούν τον εθνικό μέσο όρο, η δυνατότητα απόκτησης ακινήτου επιδεινώνεται περαιτέρω. Η αύξηση της συμμετοχής των γυναικών στην αγορά εργασίας – στηρίζοντας τα οικογενειακά εισοδήματα – δεν μπορεί να αντισταθμίσει τη μείωση του ενεργά εργασιακού πληθυσμού, γεγονός που επιβαρύνει τις μακροπρόθεσμες προοπτικές.

Ζυρίχη

Οι τιμές αγοράς κατοικιών είναι πλέον 60% υψηλότερες από πριν δέκα χρόνια, με τις αξίες των κατοικιών να αυξάνονται δύο φορές πιο γρήγορα από τα ενοίκια και πέντε φορές πιο γρήγορα από τα εισοδήματα. Τα υψηλά επίπεδα τιμών στην πόλη συνεχίζουν να ωθούν τη ζήτηση προς πιο προσιτούς προαστιακούς δήμους. Η Ζυρίχη έχει τον υψηλότερο δείκτη τιμής προς ενοίκιο μεταξύ των πόλεων της μελέτης, αποζημιώνοντας ελάχιστα τους επενδυτές για μακροπρόθεσμους κινδύνους. Εντούτοις, δεν διαφαίνεται σημείο καμπής στην αγορά κατοικίας, καθώς το κόστος χρηματοδότησης παραμένει χαμηλό και η Ζυρίχη συνεχίζει να προσελκύει σταθερή ροή διεθνών εταιρειών.

Ντουμπάι

Από τα μέσα του 2023, οι πραγματικές τιμές έχουν αυξηθεί σε διψήφια νούμερα και είναι πλέον 50% υψηλότερες από εκείνες πριν από πέντε έτη – άλλωστε, αυτή είναι και η μεγαλύτερη αύξηση μεταξύ όλων των πόλεων της μελέτης. Ως αποτέλεσμα, ο κίνδυνος φούσκας στην αγορά κατοικίας έχει αυξηθεί για δεύτερη συνεχόμενη χρονιά έχοντας φτάσει σε υψηλό επίπεδο. Τα εισοδήματα δεν συμβαδίζουν με τις τιμές των κατοικιών, καθώς ο πληθυσμός του Ντουμπάι έχει αυξηθεί σχεδόν 15% από το 2020, με την έκρηξη της μετανάστευσης να περιορίζει την προσφορά κατοικιών. Επιπλέον, οι άδειες οικοδομής δείχνουν ότι η ανοικοδόμηση δύναται να φτάσει τα επίπεδα του 2017, ενώ εντείνεται ο ανταγωνισμός με το Αμπού Ντάμπι και το Ριάντ για επενδύσεις σε ακίνητα από το εξωτερικό.

Λονδίνο

Οι πραγματικές τιμές κατοικιών είναι περίπου 20% κάτω από το προηγούμενο υψηλό του 2016 και 5% κάτω από το υψηλό της φούσκας του 2007. Ο κίνδυνος φούσκας στην αγορά κατοικίας συνέχισε να μειώνεται τον τελευταίο χρόνο και έχει πέσει από υψηλό το 2016 σε χαμηλό σήμερα. Οι νέες κατασκευές βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά, διατηρώντας την ανοδική πίεση στα ενοίκια. Η ζήτηση από το εξωτερικό για ακίνητα στο Λονδίνο ανακάμπτει, με τη χαμηλή στερλίνα και το διεθνές κύρος της πόλης να συνεχίζουν να προσελκύουν ξένα κεφάλαια. Παρ’ όλα αυτά, οι αγοραστές υψηλής κατηγορίας παραμένουν επιφυλακτικοί, καθώς οι επιβαρύνσεις και η λιγότερο ευνοϊκή φορολογική μεταχείριση για μη κατοίκους περιορίζουν τη ζήτηση.

Φρανκφούρτη

Οι πραγματικές τιμές ακινήτων έχουν σταθεροποιηθεί μετά από πολυετή πτώση, παραμένοντας περίπου 20% κάτω από το υψηλό του 2022. Οι ανισορροπίες της αγοράς έχουν μειωθεί και ο κίνδυνος φούσκας έχει πέσει από υψηλό σε μέτριο. Η ισχυρή ανάπτυξη του χρηματοοικονομικού τομέα στηρίζει τη ζήτηση για κατοικίες στην περιοχή. Τα ενοίκια έχουν συμβαδίσει με τον πληθωρισμό τα τελευταία χρόνια και αναμένεται να αυξηθούν περαιτέρω τους επόμενους τριμήνους. Συνολικά, οι προοπτικές της αγοράς κατοικίας της Φρανκφούρτης είναι θετικές, με τη χαμηλή προσφορά να στηρίζει τόσο τις τιμές όσο και τα ενοίκια.