Μελίνα Μουζουράκη

Οι δυνατότητες προστασίας της κύριας κατοικίας μετά τις τελευταίες νομοθετικές εξελίξεις

Οι δυνατότητες προστασίας της κύριας κατοικίας μετά τις τελευταίες νομοθετικές εξελίξεις

Δύο ήταν οι σημαντικές εξελίξεις που σημειώθηκαν στο πεδίο της προστασίας της κύριας κατοικίας τους τελευταίους μήνες.

Πρώτον, η κατάργηση (για την ακρίβεια η λήξη τους, μετά την απροθυμία της Κυβέρνησης να αποκαταστήσει ή να παρατείνει την ισχύ τους) των διατάξεων των παραγράφων 2 έως 4 του άρθρου 9 του Νόμου Κατσέλη (Ν. 3869/2010), που οργάνωναν την προστασία της κύριας κατοικίας.

Δεύτερον, η ψήφιση του Ν. 4605/2019 που στα άρθρα 58 έως 80 προβλέπει ένα πρόγραμμα επιδότησης δανείων, που έχουν υποθήκη την κύρια κατοικία του οφειλέτη. Οι προσδοκίες για την προστασία της κύριας κατοικίας, μεταφέρονται, πλέον, από τον πρώτο νόμο στο δεύτερο. Αυτή η εξέλιξη, ωστόσο, που δεν είναι δικαιολογημένη.

Καταρχήν, πράγματι, ο νόμος 4605/2019 προσφέρει σε έναν αξιόλογο αριθμό δανειοληπτών, που έχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές μία νέα δυνατότητα να ρυθμίσουν ορισμένες από αυτές (αυτές που έχουν εμπράγματη εξασφάλιση στην κύρια κατοικία του), επιτυγχάνοντας την προστασία αυτής. Ο νόμος αυτός διαφέρει ριζικά από το Νόμο Κατσέλη, καθώς δεν επιτρέπει τη συλλογική ρύθμιση των χρεών (όλων των χρεών) του οφειλέτη. Ωστόσο, στην περίπτωση που ο οφειλέτης ρυθμίσει τις εξασφαλισμένες με την κατοικία του οφειλές, και για όσο χρόνο διαρκεί αυτή η ρύθμιση, η κατοικία του οφειλέτη θα προστατεύεται και απέναντι στις λοιπές απαιτήσεις των πιστωτικών ιδρυμάτων. Ο νόμος προβλέπει περαιτέρω, υπό προϋποθέσεις, την επιδότηση για την αποπληρωμή των τοκοχρεολυτικών δόσεων που προκύπτουν σύμφωνα με τα κριτήρια του νόμου.

Είναι επίσης γεγονός, από την άλλη, ότι ο παραπάνω νόμος απαιτεί μία σώρευση προϋποθέσεων (εισόδημα, αξία κατοικίας, υπόλοιπο εμπραγμάτως εξασφαλισμένης οφειλής κλπ) που δυσχεραίνουν την ένταξη σε αυτόν πολλών δανειοληπτών, που βρίσκονται σε πραγματική ανάγκη. Ενδεικτικά και όχι εξαντλητικά αναφέρονται ορισμένοι τέτοιοι περιορισμοί:

Η ρύθμιση αφορά ενυπόθηκα εξασφαλισμένες οφειλές που την 31.12.2018 ήταν ληξιπρόθεσμες, εμφάνιζαν δηλαδή τουλάχιστον τρεις μήνες καθυστέρηση. Επομένως δεν αφορά :

- οφειλέτες που θα είναι σε αδυναμία στο μέλλον να αποπληρώσουν τα χρέη τους,

- οφειλέτες που είναι ήδη σε αδυναμία και βρίσκονται την 31.12.2018 σε μία προσωρινή ρύθμιση (π.χ. καταβολής μόνο τόκων) και συνεπώς δεν είναι η οφειλή τους ληξιπρόθεσμη,

- οφειλέτες οι οποίοι έχουν πολλές άλλες ληξιπρόθεσμες οφειλές, όμως, το στεγαστικό τους δάνειο, για προφανείς λόγους, συνέχιζαν να το αποπληρώνουν,

- οφειλέτες σε βάρος των οποίων έχουν εκδοθεί διαταγές πληρωμής, όπως συμβαίνει στα καταναλωτικά, ωστόσο δεν έχει εγγραφεί με βάση αυτές προσημείωση,

- οφειλέτες που έχουν μία ενυπόθηκη οφειλή που μαζί με τους διαφόρων ειδών τόκους και τα τυχόν έξοδα υπερβαίνει το ποσόν των 130.000 ευρώ,

- οφειλέτες που υπερβαίνουν το οικογενειακό εισοδηματικό κριτήριο (12.500 ευρώ για τον άγαμο +8.500 ευρώ για τον έγγαμο + 5.000 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο μέλος),

- οφειλέτες που η σύζυγός τους ή τα προστατευόμενα μέλη ή όλη η οικογένεια μαζί υπερβαίνει σε περιουσιακά στοιχεία (κινητά και ακίνητα) το ποσόν των 80.000 ευρώ (ούτε δηλαδή ακόμη κι αν ήσουν διατεθειμένος να τα παραχωρήσεις στους πιστωτές του),

- οφειλέτες των οποίων η αντικειμενική αξία του ακινήτου υπερβαίνει το ποσόν των 250.000 ή, εφόσον πρόκειται για επαγγελματικά δάνεια, 175.000 ευρώ,

- οφειλέτες, που για οποιονδήποτε λόγο δεν διαμένουν στην κατοικία τους, αλλά διαμένουν αλλού (π.χ. για λόγους εργασίας μισθώνουν κατοικία σε άλλη πόλη).

Εφόσον δεν πρόκειται για θεσμό συλλογικής ικανοποίησης των χρεών, το πρόγραμμα του Ν.4605/2019 δεν ρυθμίζει τα μη εξασφαλισμένα δάνεια, οι οφειλές των οποίων θα εξακολουθούν να υφίστανται και να αυξάνονται (διογκώνονται) στο ακέραιο (με το σημαντικό, πάντως, στοιχείο ότι εφόσον ενταχθεί ο οφειλέτης στο πρόγραμμα δεν θα μπορεί, για την ικανοποίηση των οφειλών αυτών, να γίνει αναγκαστική εκτέλεση της κατοικίας). Έτσι, δεν εμποδίζεται κατά βάση η αναγκαστική εκτέλεση για την ικανοποίηση πιστωτών του ιδιωτικού τομέα.

Ωστόσο, λαμβάνοντας υπόψη και τα παραπάνω, δεν παύει ο αριθμός των ενδιαφερομένων να αποδειχθεί σημαντικός. Οι ενδιαφερόμενοι θα μπορούν, με την έναρξη λειτουργίας της σχετικής ηλεκτρονικής πλατφόρμας, να υποβάλλουν σχετική αίτηση, συμπληρώνοντας τα απαραίτητα στοιχεία. Με τη συμπλήρωση της αίτησης, σύμφωνα με τις ανακοινώσεις της Ειδικής Γραμματείας Ιδιωτικού Χρέους, θα ενεργοποιούνται και θα συμπληρώνονται αυτομάτως το συντριπτικό μέρος των στοιχείων και πληροφοριών για τον οφειλέτη, ώστε ο τελευταίος πράγματι να απαλλάσσεται από ένα μεγάλο γραφειοκρατικό βάρος.

Η ρύθμιση της ενυπόθηκης οφειλής (ή ενυπόθηκων οφειλών) θα γίνεται μέχρι το 120% της εμπορικής αξίας της κατοικίας. Με μία όμως αμφιλεγόμενη διάταξη του Ν.4605/2019, προβλέπεται ότι η εμπορική αξία θα αντλείται από τα σχετικά βιβλία της τράπεζας. Ο οφειλέτης μπορεί να αμφισβητήσει την εκτίμηση της τράπεζας. Ωστόσο, στην πράξη, αν δεν υποχωρήσει η τράπεζα, ο αιτών οφειλέτης θα είναι υποχρεωμένος να προσφύγει στο δικαστήριο.

Εξάλλου, στην περίπτωση που τα πιστωτικά ιδρύματα δεν απαντήσουν στην αίτηση ή απαντήσουν με μία πρόταση που δεν αντιστοιχεί στις προσδοκίες που το ίδιο το πρόγραμμα θέτει, ο οφειλέτης θα πρέπει να προσφύγει στο Δικαστήριο, μέσα σε μία προθεσμία μόλις 15 ημερών. Το ίδιο ισχύει και αν κριθεί μη επιλέξιμος. Ο Ν. 4605/2019 προβλέπει, μάλιστα, μία απαράδεκτη ρύθμιση για την περίπτωση προσφυγής λόγω μη επιλεξιμότητας, δηλαδή ότι εφόσον δεν γίνει δεκτή η προσφυγή του οφειλέτη θα καταδικαστεί σε ποινή που μπορεί να φθάσει μέχρι το 5% της οφειλής, με κατώτατο όριο τα 1500 ευρώ και ανώτατο τις 5.000 ευρώ. Πρόκειται, ωστόσο, για διάταξη που δεν συμβιβάζεται με θεμελιώδεις αρχές για την πρόσβαση στη δικαιοσύνη, και ως τέτοια θα πρέπει η εφαρμογή της να εξοστρακιστεί από τα ίδια τα δικαστήρια. Από την άλλη δεν προβλέπεται καμία αντίστοιχη κύρωση για την τράπεζα που θα παραλείψει να υποβάλλει πρόταση και θα περιφρονήσει τη διαδικασία.

Σε μία ομοίως αμφιλεγόμενη διάταξη, η αποδοχή της πρότασης της τράπεζας συνεπάγεται την αυτοδίκαιη χορήγηση εκτελεστού τίτλου στην τράπεζα, γεγονός που σημαίνει ότι η τελευταία μπορεί να προχωρήσει σε αναγκαστική εκτέλεση επί της υπόλοιπης περιουσίας του οφειλέτη, δηλαδή κατά το μέρος που δεν ικανοποιείται πλήρως με τη ρύθμιση της οφειλής. Ο νόμος δεν προβλέπει, άλλωστε, την απαλλαγή του οφειλέτη από το υπόλοιπο των χρεών της ρυθμισμένης οφειλής, πριν την ολοκλήρωση της ρύθμισης και την πλήρη συμμόρφωση του οφειλέτη. Η δαμόκλειος σπάθη της εκτέλεσης θα απειλεί, έως τότε, οποιοδήποτε άλλο ή μελλοντικό περιουσιακό στοιχείο του. Άλλωστε, η σώρευση των προϋποθέσεων για την υπαγωγή στο νόμο αυτό, σε ελάχιστες περιπτώσεις, θα επιτρέπει κάποια σημαντική διαγραφή, που κατά κανόνα δεν θα υπερβαίνει μία μικρή έκπτωση.

Για όλους τους παραπάνω λόγους οι ρυθμίσεις του νέου νόμου, για να αξιολογηθούν και να αξιοποιηθούν προσηκόντως από όσους θα μπορούσαν πράγματι να βοηθηθούν, θα πρέπει να αποσυνδεθούν από υψηλές προσδοκίες που συνειρμικά προκαλεί ο καταχρηστικός χαρακτηρισμός του ως «Νέου Νόμου Κατσέλη». Ο νέος νόμος δεν αναπληρώνει το Νόμο Κατσέλη, δεν διακρίνεται από τις αρχές ενός πτωχευτικού δικαίου και δεν καταλήγει σε μία συλλογική ρύθμιση των χρεών. Ωστόσο, διασφαλίζει την προσφορά από όλες τις τράπεζες ενός προγράμματος ρύθμισης ορισμένων ενυπόθηκων οφειλών, πλαισιωμένου με δύο βασικά χαρακτηριστικά, την αναστολή των πράξεων εκτέλεσης κατά της κατοικίας για οφειλές από λοιπές πιστώσεις και την επιδότηση των δόσεων. Το τελευταίο, εξάλλου, δεν αποκλείει άλλα προγράμματα ρύθμισης που εκουσίως προσφέρουν οι τράπεζες να υπερτερούν, παρά ταύτα, σε πλεονεκτήματα για τον οφειλέτη.

Όμως ο Νόμος Κατσέλη είναι λάθος, αν όχι πρόωρο, να αντιμετωπίζεται ως παρελθόν για την προστασία της κύριας κατοικίας. Αντιθέτως, ο νόμος αυτός θα εξακολουθεί να παραμένει για τους δανειολήπτες το έσχατο εργαλείο για την προστασία της κυρίας κατοικίας του, εφόσον δεν ευδοκιμεί αυτή με άλλα μέσα. Και τούτο γιατί ναι μεν καταργήθηκαν οι σχετικές παράγραφοι 2 έως 4 του άρθρου 9 του νόμου αυτού που οργάνωναν την προστασία της κύριας κατοικίας, ωστόσο, η τελευταία, παραμένει, κατά τη γνώμη μας, μία δυνατότητα που προσφέρεται με βάση τις λοιπές διατάξεις του νόμου αυτού. Η εκποίηση της ρευστοποιήσιμης περιουσίας, στο πλαίσιο του νόμου αυτού, διατάσσεται «εφόσον κρίνεται απαραίτητη για την ικανοποίηση των πιστωτών». Ο αιτών οφειλέτης δεν εμποδίζεται να προτείνει με την αίτησή του σχέδιο ρύθμισης σύμφωνα με το οποίο να προβλέπεται η εξαίρεση της κύριας κατοικίας από τη ρευστοποίηση, προτείνοντας ρύθμιση αποπληρωμής, η οποία να καθιστά μη αναγκαία τη ρευστοποίησή της για την ικανοποίηση των πιστωτών.

Καταλήγοντας, η προστασία της κύριας κατοικίας, μετά τις τελευταίες εξελίξεις, είναι περισσότερο θολή, όχι όμως εξοβελισμένη. Οι προσδοκίες για την προστασία της, στο πλαίσιο μίας συλλογικής ρύθμισης των χρεών, θα εξακολουθούν να απευθύνονται στο Νόμο Κατσέλη. Ο Ν. 4605/2019 είναι ένα πρόγραμμα ρύθμισης κάποιων δανείων, η συμβολή του οποίου μπορεί να αποβεί σημαντική για ένα πλήθος δανειοληπτών στο επόμενο διάστημα- στο πλαίσιο όμως των σημαντικών περιορισμών που ο ίδιος ο νόμος 4605/2019 έχει θέσει. Η άμβλυνση των περιορισμών και η διεύρυνση των προϋποθέσεων επιλεξιμότητας και της παρεχόμενης προστασίας στο νόμο αυτό είναι προϋπόθεση για μία πολιτεία που ευαγγελίζεται ένα ελάχιστο αξιοπρεπές επίπεδο διαβίωσης σε εκείνους που βρίσκονται σε αδυναμία πληρωμών των δανειακών τους υποχρεώσεων.

*Η Μελίνα Μουζουράκη, είναι δικηγόρος Αθηνών από το 1991, παρ’ Αρείω Πάγω από το 2001. Έχει εργασθεί ως νομικός σύμβουλος Ενώσεων Καταναλωτών, έχει ειδικευτεί σε θέματα ευρωπαϊκού δικαίου προστασίας καταναλωτή. Έχει θητέψει ως νομικός σύμβουλος στο Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης (1993-2005) σε σχέση με την εφαρμογή συγχρηματοδοτούμενων από την Ευρωπαϊκή Ένωση προγραμμάτων, όπως των πρωτοβουλιών LEADER I και LEADER II, αναθέσεις έργων και μελετών (προκηρύξεις διαγωνισμών, κατάρτιση συμβάσεων κλπ). Από το 1995 έως το 2000 υπήρξε τακτικό μέλος της ελληνικής Επιτροπής Ανταγωνισμού ως εκπρόσωπος του Εθνικού Συμβουλίου Καταναλωτών, συμβουλευτικού οργάνου του Υπουργού Ανάπτυξης, του οποίου επίσης ήταν μέλος. Έχει διατελέσει και είναι μέλος ευρωπαϊκών θεσμών στην προστασία του καταναλωτή, όπως στο συμβουλευτικό όργανο της Γενικής Διεύθυνσης Αγοράς της Ευρωπαϊκής Επιτροπής FIN-USE (2004-2006), την πανευρωπαϊκή οργάνωση για την υπερχρέωση European Consumer Debt Network (ECDN).

Άλλα άρθρα της Μελίνας Μουζουράκη στο fpress.gr

ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΑ