Αγαμέμνων Σταυρόπουλος

Βραχυχρόνιες Μισθώσεις, παρατάσεις, προθεσμίες, πρόστιμα και άλλοι ιπτάμενοι γάιδαροι

Βραχυχρόνιες Μισθώσεις, παρατάσεις, προθεσμίες, πρόστιμα και άλλοι ιπτάμενοι γάιδαροι

Απόγευμα της 17ης Ιουλίου του 2019, εκδόθηκε εγκύκλιος από την ΑΑΔΕ για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η εγκύκλιος είναι πολυσέλιδη και μεταξύ άλλων θίγει και ζητήματα που αφορούν τις φορολογικές δηλώσεις του 2018 που έχουν προθεμία υποβολής μέχρι 29/7.

Την προηγούμενη μόλις ημέρα, στις 16 Ιουλίου 2019 δημοσιεύθηκε το παρακάτω δελτίο τύπου από τον νέο Υφυπουργό Οικονομικών κ. Απόστολο Βεσυρόπουλο «Θέλω να καταστήσω σαφές ότι δεν πρόκειται να δοθεί άλλη παράταση στην προθεσμία υποβολής των φορολογικών δηλώσεων που εκπνέει στις 29 Ιουλίου.Άλλωστε, το σύστημα υποβολής φορολογικών δηλώσεων έχει ανοίξει από τις 28 Μαρτίου, διάστημα που θεωρείται ικανό και εύλογο για να έχουν τη δυνατότητα όλοι να υποβάλλουν τις φορολογικές τους δηλώσεις.Στόχος μας είναι να εμπεδωθεί η εικόνα ενός Κράτους που θα είναι σοβαρό, συνεπές και αξιόπιστο απέναντι στους πολίτες, εμπνέοντας ανάλογες συμπεριφορές».

Πριν ξεκινήσω την ανάλυση των σημαντικών ζητημάτων της εγκυκλίου, ως επαγγελματίας λογιστής και ως άνθρωπος, πρέπει να σημειώσω ότι ένα Κράτος που θέλει να είναι σοβαρό, συνεπές και αξιόπιστο απέναντι στους πολίτες και θέλει να εμπνεύσει ανάλογες συμπεριφορές, φροντίζει, πριν καν ξεκινήσει το φορολογικό έτος, δηλαδή για τις φετινές δηλώσεις το αργότερο μέχρι τις 31/12/2017, να έχει ξεκαθαρίσει και τους φορολογικούς συντελεστές αλλά και τον τρόπο υποβολής των φορολογικών δηλώσεων. Αν πρέπει να εκδώσει εγκυκλίους και οδηγίες μόλις 12 ημέρες πριν εκπνεύσει η προθεσμία υποβολής, αφού έχουν περάσει 18,5 μήνες από την έναρξη του φορολογικού έτους, τότε δεν απευθύνεται σε πολίτες αλλά σε υπηκόους. Πρέπει εδώ να επισημάνουμε ότι τα πρόστιμα εκπρόθεσμης δήλωσης είναι πολύ υψηλά. Ξεκινούν από 100 ευρώ για φυσικά πρόσωπα και φτάνουν στα 250 και τα 500 ευρώ για νομικά πρόσωπα, για μόλις ένα λεπτό καθυστέρησης. Ο λογιστής λοιπόν είναι εγκλωβισμένος και υποχρεωμένος να ανταπεξέλθει σε έναν καταιγισμό νέων υποχρεώσεων και αιφνιδιασμών, χωρίς να έχει δικαίωμα ούτε καν να αρρωστήσει. Αν συμβεί κάποιο έκτακτο γεγονός στην προσωπική του ζωή,… ας πρόσεχε.

Ας έρθουμε όμως στην επεξήγηση της εγκυκλίου. Ξεκινάμε με την παράγραφο 1. Δυστυχώς επιβεβαιώνονται οι φόβοι που είχαμε διατυπώσει από αυτήν εδώ τη στήλη τον Δεκέμβριο του 2018. Η εγκύκλιος αναφέρει ρητά ότι «στο εισόδημα από ακίνητα που αποκτούν φυσικά πρόσωπα ή ατομικές επιχειρήσεις, εκπίπτουν οι δαπάνες που προβλέπονται με την περ. α' της παρ.3 του άρθρου 39 του ιδίου ως άνω νόμου.», που σημαίνει ότι οι ατομικές επιχειρήσεις που ασκούν την δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης χωρίς παροχή επιπλέον υπηρεσιών, δεν δικαιούνται να εκπέσουν δαπάνες. Με άλλα λόγια, οι ατομικές αυτές επιχειρήσεις έχουν όλες τις υποχρεώσεις του επιτηδευματία, αλλά κανένα όφελος. Η ερμηνεία που δίνεται εδώ, έρχεται σε ευθεία αντίθεση με την ερμηνεία που δίνεται σε ένα παραπλήσιο ζήτημα του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (Ν. 4172/2013), συγκεκριμένα για τα δικαιώματα, όπου αναφέρει ότι τα φυσικά πρόσωπα φορολογούνται με συντελεστή 20%, σε σχετική εγκύκλιο όμως διευκρινίζει ότι όταν τα δικαιώματα αυτά εισπράττονται από φυσικό πρόσωπο στο πλαίσιο της επιχειρηματικής του δραστηριότητας, τότε φορολογούνται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, αφού εκπέσουν οι ανάλογες δαπάνες.

Συμβαίνει λοιπόν το εξής παράδοξο: Όταν η βραχυχρόνια μίσθωση προσφέρεται από νομικά πρόσωπα κάθε μορφής, να εκπίπτουν κανονικά οι δαπάνες, ενώ όταν η ίδια υπηρεσία προσφέρεται από ατομική επιχείρηση, οι ίδιες δαπάνες να μην εκπίπτουν. Ειλικρινά δεν θα ήθελα να ήμουν στην θέση του συνεπή αυτού πολίτη και φορολογούμενου που έσπευσε να ασκήσει επιχειρηματική δραστηριότητα μέσω ατομικής επιχείρησης και το κράτος του λέει 12 ημέρες πριν την λήξη προθεσμίας των φορολογικών δηλώσεων, ότι δεν μπορεί να εκπέσει τις δαπάνες και θα φορολογηθεί όπως κάθε άλλο φυσικό πρόσωπο που δεν ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα. Αφού δεν ντρέπεται η φορολογική διοίκηση να ασκεί τόση κατάφορη αδικία απέναντι σε ευσυνείδητους πολίτες, το μόνο που απομένει είναι να τους ζητήσω εγώ συγγνώμη ως λογιστής.

Στην ίδια παράγραφο η εγκύκλιος αποσαφηνίζει πλέον πέραν πάσης αμφιβολίας, ότι κάθε επιπρόσθετη χρέωση πέραν της διαμονής π.χ. τυχόν προμήθεια της ψηφιακής πλατφόρμας που βαρύνει τον εκμισθωτή, δαπάνες καθαριότητας πριν την άφιξη του μισθωτή στο ακίνητο, τυχόν χρεώσεις για χρήση κλιματιστικού, ηλεκτρικού ρεύματος, wi-fi κ.λπ., εντάσσεται στο συνολικό ποσό του μισθώματος, χωρίς να θεωρείται επιπλέον παροχή υπηρεσίας, ώστε να συμπαρασύρει την υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δρατηριότητας και υπαγωγής στον ΦΠΑ.

Στην παράγραφο 2 αναφέρεται και μάλιστα με αναλυτικό παράδειγμα, ότι στην μίσθωση ακινήτου όπου δίνει την δυνατότητα στον ενοικιαστή να το εκμεταλλευτεί μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, μπορεί να ορίζεται μίσθωμα ως ποσοστό εσόδου από την βραχυχρόνια υπεκμίσθωση. Διευκρινίζεται επίσης ότι για τον ενοικιαστή το μίσθωμα που πληρώνει εκπίπτει από τα έσοδα της υπεκμίσθωσης βάσει των αναφερομένων στην περ. δ΄ της παρ. 3 του άρθρου 39 του Ν.4172/2013.

Στην παράγραφο 3 της εγκυκλίου διευκρινίζεται ότι ότι αν νοικιαστεί μέσω πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης οτιδήποτε άλλο από ακίνητο π.χ. πλωτό μέσο ή τροχόσπιτο, τότε αυτό απαιτεί έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Στο άρθρο 4 αναφέρεται ότι αν ο Διαχειριστής έχει μισθώσει το ακίνητο, τότε θα πρέπει η μίσθωση αυτή να έχει αναρτηθεί στην «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας». Αναφέρει επίσης ότι αν το μισθωτήριο λήξει και δεν ανανεωθεί, αλλά γίνει εκ νέου μισθωτήριο, τότε το ακίνητο θα πάρει καινούριο ΑΜΑ. Στην πράξη βέβαια, μέχρι στιγμής, η εφαρμογή του taxisnet για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν αναγνωρίζει την ανανέωση του αρχικού μισθωτηρίου όταν αυτό λήξει, οπότε η ανάρτηση νέου μισθωτηρίου και η απόκτηση νέου ΑΜΑ είναι μονόδρομος.

Το άρθρο 5 αναφέρει ότι όσοι πραγματοποίησαν βραχυχρόνιες υπεκμισθώσεις μέσα στο 2018 και μέχρι την έναρξη της της εφαρμογής του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» δεν υποχρεούνται στην εγγραφή στο Μητρώο. Κατά περίεργο όμως τρόπο, ορίζει ως ημερομηνία έναρξης λειτουργίας εφαρμογής του μητρώου την 30/08/2018, που πράγματι ισχύει, αλλά έπειτα από παράταση που δόθηκε η ημερομηνία εγγραφής στην εφαρμογή ορίστηκε η 30/11/2018 (ΠΟΛ 1194/2018) Τι συμβαίνει λοιπόν με κάποιον που υπεκμίσθωνε βραχυχρόνια ένα ακίνητο που το είχε μισθωμένο μέχρι 31/10/2018 και μέχρι την ημερομηνία εκείνη δεν είχε γραφτεί στην εφαρμογή, καθώς δεν είχε την υποχρέωση; Θυμίζω ότι η υποχρέωση γεννήθηκε στις 30/11/2018. Γιατί στην εγκύκλιο που υποτίθεται ότι λύνει ζητήματα, θέτει ως ημερομηνία αναφοράς την 30/08/2018; Τι θα απαντήσει ο φορολογούμενος στον ελεγκτή που θα του πει «βάσει της εγκυκλίου Ε.2141, θα έπρεπε να γραφτείς στην εφαρμογή καθώς υπεκμίσθωνες από 31/08/2018 μέχρι και 31/10/2018»; Τα ερωτήματα αυτά είναι ρητορικά, πρόκειται για πρόδηλο σφάλμα διατύπωσης και ελπίζω να διορθωθεί σύντομα. Στην περίπτωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων (και όχι υπεκμισθώσεων) πράγματι ως ημερομηνία υποχρέωσης ένταξης στο μητρώο έχει την 30/11/2018 και αναφέρει ότι αν μέχρι την 30/11/2018 το ακίνητο είχε πωληθεί ή μεταβιβαστεί,προφανώς δεν έχει υποχρέωση να εγγραφεί στο μητρώο.

Το άρθρο 6 αναφέρεται σε φορείς κεντρικής διοίκησης και ερχόμαστε στο άρθρο 7 που θέτει ένα πολύ σημαντικό ζήτημα. Αναφέρει ότι όταν η διάρκεια μιας βραχυχρόνια μίσθωση ή υπομίσθωσης καταλαμβάνει 2 ημερολογιακά έτη (π.χ. από 23/12/2018 μέχρι 7/1/2019) τότε αν και η μίσθωση είναι μία, δηλώνεται στην εφαρμογή ως δύο ξεχωριστές, η μία μέχρι 31/12/2018 και η άλλη από 01/01/2019. Η διευκρίνιση αυτή πράγματι συνάδει με το όλο πνεύμα του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος που προτάσσει την αρχή του δεδουλευμένου και την αυτοτέλειας των χρήσεων. Ωστόσο η διευκρίνιση δόθηκε μόλις 12 ημέρες πριν τη λήξη προθεσμίας υποβολής των δηλώσεων. Πριν δοθεί αυτή η διευκρίνιση, η επικρατούσα αντίληψη μεταξύ φορολογούμενων ήταν ότι αφού η ημερομηνία αναφοράς είναι η ημερομηνία αναχώρησης, τότε το εισόδημα θεωρείται ότι πραγματοποιήθηκε το έτος της αναχώρησης. Ο φορολογούμενος θα πρέπει μέσα σε 12 μέρες να αλλάξει την οριστικοποίηση των δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής και να υποβάλλει εκ νέου φορολογική δήλωση. Αν το κάνει εκπόρθεσμα, δηλαδή μετά τις 29/7 θα έχει δύο πρόστιμα, ένα για εκπρόθεσμη δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής και ένα για εκπρόθεσμη δήλωση φορολογίας εισοδήματος. 2*100 = 200 ευρώ για κάτι που του δόθηκε μόλις 12 ημέρες προθεσμία και που θεωρητικά μπορεί να είχε ήδη υποβάλλει αρχική δήλωση 28/03/2019 που άνοιξε η εφαρμογή των δηλώσεων!

Η παράγραφος 8 αναφέρει τις σχετικές υποχρεώσεις όσων κατέχουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας.

Η παράγραφος 9 επαναλαμβάνει την αμφισημία του νόμου που με τόσο άδικο τρόπο ερμήνευσε η ίδια εγκύκλιος στην παράγραφο 1, ότι δηλαδή η ατομική επιχείρηση που ασκεί την βραχυχρόνια μίσθωση ως επιτήδευμα χωρίς ΦΠΑ, θα φορολογηθεί ως φυσικό πρόσωπο μη επιτηδευματίας.

Η παράγραφος 10 επιτείνει την αμφισημία, στην οποία είχα επίσης αναφερθεί σε προηγούμενο άρθρο μου. Αναφέρεται στις περιτπώσεις που στην βραχυχρόνια μίσθωση προσφέρονται επιπλέον υπηρεσίες και διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (ΕΣΛ) ή Μοναδικό Αριθμό Γνωστοποίησης (ΜΑΓ). Στην περίπτωση αυτή δεν χρειάζεται να κάνουν δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής και αυτό πράγματι είχει διευκρινιστεί από την πρώτη ημέρα λειτουργίας του μητρώου. Αυτό που δεν έχει διευκρινιστεί είναι τι κάνει αυτός που ναι μεν προσφέρει επιπλέον υπηρεσίες, αλλά δεν διαθέτει ΕΣΛ ή ΜΑΓ. Παραθέτω τα δεδομένα:

  • Στην πρώτη μορφή του νόμου για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (αρθρο 111 Ν.4446/2016) όπου έθετε τα περίφημα όρια ημερών ακινήτων κλπ, γινόταν ρητή αναφορά ότι υπέρβαση των ορίων επιτρέπεται μόνο από όσους διαθέτουν ΕΣΛ.
  • Από τη στιγμή που άρθηκαν τα όρια, γίνεται αναφορά μόνο στο ότι όποιος προσφέρει επιπλέον υπηρεσίες πρέπει να κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και να χρεώνει ΦΠΑ, όχι όμως ότι θα πρέπει υποχρεωτικά να πάρει ΕΣΛ ή σήμα ΕΟΤ
  • Στην εγκύκλιο ΠΟΛ 1059/2018 για τον ΦΠΑ, επίσης δεν κάνει καμία αναφορά σε σήμα ΕΟΤ
  • Όσοι έκαναν έναρξη στην εφορία με υπαγωγή στο ΦΠΑ, δεν τους ζητήθηκε από το μητρώο της εφορίας άδεια από τον ΕΟΤ, ΕΣΛ ή ΜΑΓ.

Βάσει των παραπάνω λοιπόν, γιατί θεωρείται ότι όποιος προσφέρει επιπλέον υπηρεσίες θα πρέπει να έχει σήμα ΕΟΤ; Αυτός που δεν έχει σήμα ΕΟΤ αλλά προσφέρει υπηρεσίες τι πρέπει να κάνει για τις φορολογικές του υποχρεώσεις; Να κάνει δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής ή όχι; Βάσει της ΠΟΛ 1187/2017 όπως έχει τροποποιηθεί με τις ΠΟΛ 1170/2018 και 1194/2018, ναι, θα πρέπει, γιατί αυτή εξαιρεί μόνο όσους έχουν ΕΣΛ ή άλλο σήμα ΕΟΤ. Αν όσοι δεν έχουν σήμα ΕΟΤ δεν μπορούν νόμιμα να προσφέρουν επιπλέον υπηρεσίες, αυτό θα πρέπει να αναγράφεται ρητά στον νόμο,όπως αναφερόταν μέχρι τον Μάιο του 2017. Από εκεί και πέρα έχει δημιουργηθεί ένα γκρίζο σημείο, στο οποίο έχουν μαζευτεί πολλοί φορολογούμενοι για τους οποίους θα πρέπει να υπάρξει ειδική μέριμνα για να μην βρεθούν εκτεθειμένοι, παρασυρμένοι από ασάφειες της διοίκησης.

Η παράγραφος 11 είναι επίσης σημαντική. Αναφέρει ότι τα ακίνητα που προσφέρονται για βραχυχρόνια μίσθωση από νομικά πρόσωπα, δεν θεωρούνται υποκαταταστήματα αν δεν προσφέρονται επιπλέον υπηρεσίες. Αν όμως προσφέρονται επιπλέον υπηρεσίες, τότε ναι, θα πρέπει να οριστούν ως υποκαταστήματα. Σημειωτέον ότι ούτε στο σημείο αυτό αναφέρει η εγκύκλιος ότι αν προσφέορνται επιπλέον υπηρεσίες θα πρέπει να υπάρχει σήμα ΕΟΤ, ούτε συνδέει τα ακίνητα στα οποία προσφέρονται επιπλέον υπηρεσίες με τα ακίνητα τα οποία κατέχουν σήμα ΕΟΤ, όπως έκανε στην προηγούμενη παράγραφο.

Η παράγραφος 12 ορίζει ότι αν κάποιος μισθώνει ακίνητο που έχει ΕΣΛ και το διαθέτει προς βραχυχρόνια υπεκμίσθωση, θα πρέπει να πάρει ΑΜΑ

Η παράγραφος 13 διευκρινίζει ότι η δαπάνη για βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου δεν εμπίπτει στα τεκμήρια δαπανών και διαβίωσης

Η παράγραφος 14 ορίζει ότι οποιαδήποτε τροποποίηση βραχυχρόνιας δήλωσης διαμονής γίνεται μετά την 28η Φεβρουαρίου του επόμενου έτους, θεωρείται εκπρόθεσμη και επιβαρύνεται με πρόστιμο 100 ευρώ

Η παραγραφος 15 ορίζει τι γίνεται σε περίπτωση ακύρωσης και η παραγραφος 16 τι γίνεται σε περίπτωση που ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι ανήλικος.

Η παράγραφος 17 υπενθυμίζει ότι όταν οι Διαχειριστές που δεν έχουν την ιδιότητα του ιδιοκτήτη μισθώνουν και στη συνέχεια διαθέτουν τα ακίνητα σε πλατφόρμες διαμοιρασμού με την ιδιότητα του υπεκμισθωτή, τα μισθώματα που καταβάλλουν τα πρόσωπα αυτά προς τους ιδιοκτήτες - εκμισθωτές των «Ακινήτων» επιβαρύνονται με τέλη χαρτοσήμου.

Η παράγραφος 18 είναι πολύ σημαντική. Ορίζει ότι τα bonus που δίνουν οι πλατφόρμες προς τους διαχειριστές, δεν θεωρούνται εισόδημα από ακίνητα, αλλά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Όταν όμως τα bonus αυτά δεν υπερβαίνουν τις 10.000 ανά έτος και αν ο διαχειριστής δεν έχει ατομική επιχείρηση από άλλη αιτία, τότε δεν απαιτείται έναρξη ατομικής επιχείρησης και τα bonus δηλώνονται στους κωδικούς 403 – 404 ή 409 – 410 του εντύπου Ε1. Ελπίζουμε να μην δει την διάταξη αυτή ο ΕΦΚΑ και απαιτήσει για τα ποσά αυτά ασφαλιστικές εισφορές! Εκεί που είπαμε ότι επιτέλους από 01/02/2019 λήγει το θέμα με τις ασφαλιστικές εισφορές στις αποδείξεις δαπανών, ανοίγει νέα κερκόπορτα!

Στο άρθρο 19 αναφέρεται ότι για λόγους χρηστής διοίκησης εξαιρετικά για βραχυχρόνιες μισθώσεις που ξεκίνησαν το 2018 και έληξαν το 2019 (δες παράγραφο 7 ανωτέρω), προσφέρεται η δυνατότητα να γίνει οριστικοποίηση της εικόνας Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι και 29/07/2019 χωρίς πρόστιμο. Πραγματικά τόσο χρηστή διοίκηση που προσφέρει τόσο μεγάλη προθεσμία 12 ολόκληρων ημερών σε φορολγούμενους και λογιστές που είχαν οι έρμοι την εντύπωση ότι είχαν εκπλήρώσει ήδη τις υποχρεώσεις τους, δεν είχα φανταστεί ότι θα είχαμε στην χώρα μας. Ήσασταν όμως ιδιαίτερα επιεικείς. Γιατί 12 ημέρες; Μια ημέρα περιθώριο φτάνει και περισσεύει.

Στο άρθρο 20 αναφέρει ότι χωρίς ΑΜΑ, ΕΣΛ ή ΜΑΓ θα υπάρχουν κυρώσεις.

Η παράγραφος 21 είναι η τελευταία, αλλά η ιστορία δεν τελειώνει εδώ. Γιατί η παράγραφος 21 δίνει πάσα στον νέο Υπουργό τουρισμού κ. Χάρη Θεοχάρη να παίξει μπάλα, ορίζοντας ότι για την εφαρμογή του οικείου νομικού πλαισίου ως προς τη διάκριση των βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού και των υπηρεσιών τουριστικών καταλυμάτων αρμόδιο είναι το Υπουργείο Τουρισμού.

"Ο Αγαμέμνονας Σταυρόπουλος, Λογιστής - Φοροτεχνικός Α' τάξης είναι μέτοχος και υπεύθυνος λογιστής της εταιρείας New Accounts A.E."

Άλλα άρθρα του Αγαμέμνονα Σταυρόπουλου στο fpress.gr