Να τι θα αλλάξει στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων

Να τι θα αλλάξει στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων
Στις αρχές του χρόνου αναμένεται να υπογράψει ο υπουργός Οικονομικών Ευκλείδης Τσακαλώτος την απόφαση για την αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων ενώ οι όποιες αλλαγές θα ισχύσουν αναδρομικά από τον Μάιο του 2015.


Σύμφωνα με πληροφορίες, θα υπάρξουν τρεις… ταχύτητες: Στην πρώτη ταχύτητα θα μπουν τα ακριβά προάστια (νότια και βόρεια) του λεκανοπεδίου και σε αυτά θα υπάρξουν αισθητές μειώσεις στις τιμές ζώνης οι οποίες μπορεί να ξεπεράσουν ακόμη και το 15%-20%.

Τιμές ζώνης της τάξεως των 4.000-5.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ουσιαστικά θα εκλείψουν από τον «χάρτη» των αντικειμενικών αξιών καθώς μετά την καταβαράθρωση των τιμών των ακινήτων, πρακτικά δεν υπάρχουν σε καμία περιοχή της χώρας. Στη δεύτερη ταχύτητα, θα μπει ο μεγάλος όγκος των αντικειμενικών αξιών.

Παρά τα γεγονός ότι η απόσταση που χωρίζει σήμερα τις πραγματικές αξίες από τις αντικειμενικές είναι αρκετά μεγάλη –σε αρκετές περιοχές ξεπερνά ακόμη και το 30%- το υπουργείο Οικονομικών δεν θα ρισκάρει γενναίες μειώσεις. Στελέχη του οικονομικού επιτελείου, επικαλούνται την πλήρη απορρύθμιση της αγοράς ακινήτων η οποία ουσιαστικά δεν λειτουργεί λόγω περιορισμένων συναλλαγών. Οι όποιες αγοραπωλησίες γίνονται, ολοκληρώνονται για λόγους ανάγκης με αποτέλεσμα και τα τιμήματα να διαμορφώνονται σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα.

Η κυβέρνηση δεν θέλει να διαμορφώσει από τώρα τις αντικειμενικές αξίες σε πολύ χαμηλά επίπεδα επικαλούμενη ακριβώς τα περιορισμένα στοιχεία συναλλαγών. Βέβαια, ο λόγος για τον οποίο θα επιχειρήσει μικρές «συντηρητικές» μειώσεις στις περισσότερες περιοχές (πέριξ της περιοχής του 10%), έχει να κάνει με το δημοσιονομικό κόστος: ο ΕΝΦΙΑ του 2016, θα επηρεαστεί πάρα πολύ από τη μείωση των αντικειμενικών αξιών καθώς εκτός από αυτό καθ’ αυτό τον φόρο ακινήτων ο οποίος επιβάλλεται ανά ακίνητο, επηρεάζεται και ο συμπληρωματικός φόρος ο οποίος υπολογίζεται με βάση το άθροισμα της περιουσίας.

Έτσι, για να μην χάσει έσοδα η κυβέρνηση από τη μείωση των αντικειμενικών αξιών, θα πρέπει να αυξήσει τους φορολογικούς συντελεστές βάσει των οποίων υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ αλλά και ο συμπληρωματικός φόρος στα ακίνητα. Για να αποφύγει τις μεγάλες αυξήσεις συντελεστών σε έναν φόρο που υποτίθεται ότι θα καταργούνταν, η κυβέρνηση απλώς θα περιορίσει τις μειώσεις των αντικειμενικών αξιών. Μικρότερες μειώσεις στις τιμές ζώνης, μικρότερες και οι αυξήσεις των φορολογικών συντελεστών.

Υπάρχει και μια 3η ταχύτητα: Παρά το γενικευμένο κλίμα ότι θα έρθουν μαζικές μειώσεις στις αντικειμενικές αξίες, θα υπάρξουν και περιοχές στις οποίες οι αρμόδια επιτροπή του υπουργείου Οικονομικών θα εισηγηθεί αυξήσεις έστω και λελογισμένες. Από τη στιγμή που έγινε η τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών το 2007, πολλά έχουν αλλάξει στην κτηματαγορά. Κάποιες περιοχές αναβαθμίστηκαν αισθητά –κυρίως λόγω μεγάλων έργων όπως το μετρό- και πλέον η τιμή ζώνης του 2007 δεν έχει καμία σχέση με τη σημερινή πραγματικότητα παρά τη γενική κατολίσθηση των τιμών.

Μέσα στο 2016, θα υπάρξει και δεύτερη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών. Οι όποιες αλλαγές ανακοινωθούν μέσα στις επόμενες ημέρες, θα αποτελούν ουσιαστικά «μπάλωμα» λόγω της διπλής καταδικαστικής απόφασης από το Συμβούλιο της Επικρατείας (η πρώτη απόφαση είχε εκδοθεί τον Οκτώβριο του 2014 και έδινε περιθώριο έξι μηνών στην κυβέρνηση για να αλλάξει τις αξίες κάτι που δεν έκανε. Οσο για τη δεύτερη απόφαση που βγήκε στις αρχές της εβδομάδας, ουσιαστικά διατάσσει την αναδρομική προσαρμογή των τιμών από τον Μάιο). Μέσα στο 2016 όμως και πιθανότατα προς το τέλος του έτους, θα πρέπει να τηρηθεί και η μνημονιακή υποχρέωση για εξίσωση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές οπότε θα πρέπει να αναμένεται και δεύτερο κύμα αλλαγών.

Πόσο θα διαφοροποιήσει τον ΕΝΦΙΑ η αυξομείωση στην αξία των σπιτιών

Αυτό που «καίει» έξι εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων, είναι το τι θα γίνει με τον ΕΝΦΙΑ του 2016. Πλέον είναι σαφές ότι οι νέες αξίες που θα ανακοινωθούν τις επόμενες ημέρες, είναι αυτές που θα χρησιμοποιηθούν για να υπολογιστεί ο φόρος κατοχής ακινήτων του 2016 (ακόμη και το όνομα ΕΝΦΙΑ είναι πιθανό να μην διατηρηθεί). Με το που θα προσδιοριστούν οι νέες τιμές ζώνης, η αρμόδια Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων θα πρέπει να μετρήσει:

1. Σε πόσες περιοχές η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών επηρεάζει τον ΕΝΦΙΑ, είτε προς τα πάνω είτε προς τα κάτω. Έτσι όπως υπολογίζεται σήμερα ο φόρος, δεν είναι δεδομένο ότι μια αλλαγή στην τιμή ζώνης μπορεί να επηρεάσει και το ύψος του φόρου. Για παράδειγμα, αν σε μια περιοχή η τιμή ζώνης είναι 1.500 ευρώ και αποφασιστεί μείωση στα 1.200 ευρώ ο ΕΝΦΙΑ δεν θα επηρεαστεί και θα εξακολουθήσει να υπολογίζεται με 3,7 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Αντίθετα, μπορεί σε μια περιοχή η τιμή ζώνης να μειωθεί μόλις κατά 100 ευρώ (από τα 2.100 ευρώ στα 1.950 ευρώ) και ο ΕΝΦΙΑ των ακινήτων της περιοχής να ψαλιδιστεί από 18% έως και 25%.

2. Πόσο μειώνεται συνολικά σε όρους αντικειμενικών αξιών η ακίνητη περιουσία των Ελλήνων. Τα στατιστικά δείχνουν ότι όλα τα ακίνητα από κοινού (με εξαίρεση τα αγροτεμάχια) εκτιμώνται στα 650 δισ. ευρώ σε όρους αντικειμενικών αξιών. Η μείωση της συνολικής αξίας επηρεάζει τα έσοδα από τον συμπληρωματικό φόρο ο οποίος αποδίδει κάθε χρόνο περισσότερα από 500 εκατ ευρώ.

Με την αποτίμηση των οικονομικών επιπτώσεων, το υπουργείο Οικονομικών θα πρέπει να αποφασίσει με ποιο τρόπο θα κλείσει τη δημοσιονομική τρύπα που θα προκύψει. Το πιθανότερο είναι ότι θα προχωρήσει σε πλήρη αλλαγή του τρόπου υπολογισμού του φόρου θεσπίζοντας νέες κλίμακες οι οποίες θα αποδίδουν και πάλι φόρους 2,65 δισ.. ευρώ.

Δεν αποκλείεται με την ευκαιρία της αλλαγής των αντικειμενικών αξιών να υλοποιηθεί και η εξαγγελία για έναν νέο φόρο ακινήτων ο οποίος θα υπολογίζει την επιβάρυνση με βάση τη συνολική αξία των ακινήτων και όχι τα τετραγωνικά του σπιτιού ενώ θα έχει παράλληλα και ένα μικρό αφορολόγητο ώστε να απαλλάσσεται η πολύ μικρή ακίνητη περιουσία από κάθε επιβάρυνση.

ΠΗΓΗ: ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΠΑΡΑΠΟΛΙΤΙΚΑ ΠΟΥ ΚΥΚΛΟΦΟΡΕΙ ΣΤΑ ΠΕΡΙΠΤΕΡΑ ΟΛΗΣ ΤΗΣ ΧΩΡΑΣ