Οι τιμές των ακινήτων υποχωρούν. Να επενδύσω;

Οι τιμές των ακινήτων υποχωρούν. Να επενδύσω;
Τα στοιχεία που έδωσε στη δημοσιότητα η Τράπεζα της Ελλάδας αποτυπώνουν την κρίση που βιώνει η εγχώρια κτηματαγορά. Οι τιμές των ακινήτων, υποχώρησαν μέσα στο δεύτερο τρίμηνο κατά 10,1% σε σχέση με πέρυσι ενώ μέσα σε τρεις μήνες, άλλαξαν χέρια μόλις 5847 ακίνητα, λιγότερα από τα μισά σε σχέση με πέρυσι. Η πτώση δεδομένη, είναι όμως ώρα να επενδύσουμε;

Παρά την κατακόρυφη πτώση των τιμών, η επένδυση εμπεριέχει πολύ μεγάλο ρίσκο και η ευθύνη γι' αυτό ανήκει κατά κύριο λόγο στο κράτος. Όσο δεν ξεκαθαρίζει η φορολογική πολιτική των ακινήτων, ο υποψήφιος επενδυτής θα βλέπει τις τιμές να υποχωρούν και δεν θα αγγίζει διότι δεν θα γνωρίζει τι θα του ξημερώσει. Όλα τα ζητήματα είναι ανοικτά:

• Προωθείται η θέσπιση ενιαίου φόρου φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας ο οποίος υποτίθεται ότι θα αντικαταστήσει το ΕΕΤΗΔΕ (το χαράτσι μέσω ΔΕΗ) αλλά και τον ΦΑΠ. Αν δεν ξεκαθαρίσει το ύψος αυτού του φόρου (ενός φόρου κατοχής ανεξάρτητου από το αν το εισόδημα θα αποφέρει εισόδημα ή όχι) τα σύννεφα θα παραμένουν πάνω από την αγορά. Άλλωστε, το χαράτσι της ΔΕΗ αποτέλεσε πολύ κακό προηγούμενο καθώς έδειξε ότι το κράτος μπορεί ανά πάσα στιγμή να αιφνιδιάζει δυσάρεστα.

• Δεν έχει αποσαφηνιστεί αν θα επιβληθεί και πάλι το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοκατοίκηση. Είναι ένας φόρος που μπορεί να χτυπήσει ακόμη και την κύρια κατοικία καθώς ο ιδιοκτήτης θα φορολογείται με συντελεστή που θα φτάνει και στο 40% για ένα εισόδημα το οποίο δεν θα εισπράττει.

• Ο βραχνάς των τεκμηρίων διαβίωσης παραμένει και έχει πλήξει καίρια ειδικά την αγορά ακινήτων μεγάλης επιφάνειας. Τεκμήριο δεν αποτελεί πλέον μόνο η χρήση του ακινήτου αλλά και το ποσό που καταβάλλεται για την αποπληρωμή του στεγαστικού δανείου. Ο συνδυασμός είναι εκρηκτικός ειδικά για κάποιους που διαθέτουν και ένα εξοχικό ή ένα αυτοκίνητο στο όνομά τους.

Σε όλα αυτά, θα πρέπει να προστεθεί και ο παράγοντας «κόστος χρήματος». Αν κάποιος θέλει να χρηματοδοτήσει την αγορά του ακινήτου με μετρητά, θα πρέπει να γνωρίζει ότι αφήνει πίσω του το επιτόκιο του προθεσμιακού λογαριασμού ύψους 5%. Από την άλλη, αν θελήσει να πάρει δάνειο, αφενός θα συναντήσει πολύ μεγάλες δυσκολίες στο να εκταμιεύσει το δάνειο, αφετέρου θα φορτωθεί ένα πολύ υψηλό spread (ακόμη και άνω του 3%) το οποίο θα το κουβαλάει για τρεις ή τέσσερις δεκαετίες.

Συμπέρασμα; Τα εμπόδια για την απόκτηση ακινήτου, ακόμη και πρώτης κατοικίας, είναι τόσα πολλά που ωθούν τους υποψήφιους επενδυτές στο να αναβάλλουν τις αποφάσεις τους. Άλλωστε, σε αυτή τη φάση, το ενοίκιο δείχνει να συμφέρει περισσότερο, πόσο μάλλον που οι ιδιοκτήτες είναι πρόθυμοι να διαπραγματευτούν χαμηλότερα ενοίκια. Αυτό δεν σημαίνει ότι θα πρέπει να αφήσουμε τις ευκαιρίες να περάσουν ανεκμετάλλευτες. Όσοι έχουν στόχο να αποκτήσουν ακίνητο, θα πρέπει να παρακολουθούν συνεχώς τις τιμές και να μπαίνουν στη διαδικασία του «παζαριού». Ένα χρήσιμο κριτήριο είναι το εξής: Αν το ετήσιο ενοίκιο που μπορεί να εξασφαλίσει το προς πώληση ακίνητο, φτάνει να ξεπερνά το 6-7% της εμπορικής του αξίας, τότε η επένδυση μπορεί να αποδειχτεί συμφέρουσα.