Τα 23 δικαιολογητικά, η πολυήμερη προσπάθεια και τα έξοδα χιλιάδων ευρώ για μια μεταβίβαση ακινήτου

Γιατί η Παγκόσμια Τράπεζα κατατάσσει την Ελλάδα στην 153η χειρότερη θέση του πλανήτη – Εξαγγελίες για μετατροπή της διαδικασίας σε ηλεκτρονική από την κυβέρνηση

Τα 23 δικαιολογητικά, η πολυήμερη προσπάθεια και τα έξοδα χιλιάδων ευρώ για μια μεταβίβαση ακινήτου

Ιδιοκτήτες ακινήτων που σπεύδουν στα συμβολαιογραφικά γραφεία για να μεταβιβάσουν ακίνητα στα παιδιά τους συνειδητοποιούν από πρώτο χέρι γιατί η Παγκόσμια Τράπεζα κατατάσσει την Ελλάδα στην 153η χειρότερη θέση του πλανήτη όσον αφορά στις διαδικασίες μεταβίβασης ενός ακινήτου. Αντιλαμβάνονται ότι για να ολοκληρωθούν τα 11 διαφορετικά βήματα που απαιτούνται για μια μεταβίβαση χρειάζονται κατ’ ελάχιστον 20 ημέρες προετοιμασία αν όλα πάνε καλά ή ακόμη και δύο μήνες αν κάτι «στραβώσει» κατά τη γραφειοκρατική διαδικασία, η οποία παραμένει σχεδόν εξ ολοκλήρου χειρόγραφη. Όσο για τα δικαιολογητικά, μπορούν να φτάσουν στα…23. Και για τα έξοδα; Πρόστιμα για πολεοδομικές παραβάσεις, αναδρομικό ΤΑΠ, συμβολαιογραφικά και φόροι, μπορούν να στείλουν τον λογαριασμό σε ύψη δυσθεώρητα, τέτοια που να σκέφτεται κανείς ακόμη και την ακύρωση της συναλλαγής.

Όσον αφορά στο κόστος μεταβίβασης, ακόμη και αν δεν χρειαστεί να καταβληθεί φόρος –το αφορολόγητο των γονικών παροχών παραμένει στις 150.000 ευρώ και καλύπτει τις περισσότερες μεταβιβάσεις– μπορεί να ξεπεράσει –σε πραγματικούς όρους– το 3%-4% της αξίας του ακινήτου. Δεν είναι μόνο τα συμβολαιογραφικά έξοδα, οι αμοιβές του μηχανικού που θα πιστοποιήσει ότι δεν υπάρχουν παραβάσεις και τα έξοδα μετεγγραφής. Τυχόν πολεοδομικές παραβάσεις θα πρέπει να τακτοποιηθούν. Αυτομάτως, η εφορία θα ζητήσει αναδρομικά τον ΕΝΦΙΑ από το 2013. Ο δήμος θα απαιτήσει το ΤΑΠ από το… 2009 ή το 2013, η εφορία μπορεί να αξιώσει την πληρωμή οποιασδήποτε βεβαιωμένης ή ληξιπρόθεσμης οφειλής για να δώσει φορολογική ενημερότητα, ενώ στο «παιχνίδι» έχει μπει και ο ΕΦΚΑ ο οποίος ζητάει «λευκό μητρώο» για να δώσει την απαραίτητη ασφαλιστική ενημερότητα.

Ολόκληρη η δημόσια διοίκηση χρησιμοποιεί πλέον το «μπλοκάρισμα» της μεταβίβασης ακινήτου ως την απειλή για να πιέσει τους ιδιοκτήτες να τακτοποιήσουν όλες τις αμαρτίες του παρελθόντος. Η τακτοποίηση της παραμικρής πολεοδομικής παράβασης, εκτός από το πρόστιμο και την αμοιβή του μηχανικού «γεννά» αναδρομικές εκκρεμότητες. Την ώρα των γονικών παροχών –ή γενικότερα των μεταβιβάσεων– η δημόσια διοίκηση ελέγχει:

  1. Αν υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις. Αν υπάρχουν πρέπει να τακτοποιηθούν, ενώ πρέπει να πληρωθεί τουλάχιστον το 30% του προστίμου που θα προκύψει για να προχωρήσει η μεταβίβαση.
  2. Τακτοποίηση επιπλέον τετραγωνικών «γεννά» υποχρέωση αναδρομικής καταβολής του ΕΝΦΙΑ από την 1η ημέρα θέσπισής του, δηλαδή από το 2013.
  3. Το πιστοποιητικό του ΤΑΠ είναι επίσης απαραίτητο. Για να το χορηγήσει ο δήμος, πρέπει να μην υπάρχουν οφειλές, ενώ η τακτοποίηση αυθαίρετων χώρων «γεννά» αναδρομικές υποχρεώσεις είτε από το 2009 είτε από το 2013.
  4. Χωρίς φορολογική ενημερότητα, δεν μεταβιβάζεται το ακίνητο. Για να προχωρήσει η γονική παροχή, πολλές φορές καλείται ο γονέας να πληρώσει ακόμη και επόμενες δόσεις (ΕΝΦΙΑ Δεκεμβρίου και Ιανουαρίου κλπ.) για να μην μπλέξει σε έναν γραφειοκρατικό κυκεώνα απόκτησης της φορολογικής ενημερότητας.
  5. Πιστοποιητικό μη οφειλών ζητείται και από τον ΕΦΚΑ εφόσον αυτός που μεταβιβάζει ακίνητο έχει επαγγελματική ιδιότητα. Στην πραγματικότητα, μετά τον Ιανουάριο του 2017, το πιστοποιητικό του ΕΦΚΑ ζητείται από όλους όσοι μεταβιβάζουν ακίνητο.

Παράδειγμα

O γονέας που κατέφυγε στον συμβολαιογράφο για να μεταβιβάσει ένα ακίνητο στην κόρη του και στην εγγονή του βρέθηκε αντιμέτωπος με ένα μεγάλο δίλημμα. Για μια μεταβίβαση 200.000 ευρώ με γονική παροχή και δωρεά 150.000 ευρώ στην εγγονή να πληρώσει τα 500 ευρώ του φόρου μεταβίβασης και τα… 45.000 ευρώ σε αναδρομικούς φόρους, πρόστιμα και προσαυξήσεις, ή να αφήσει το πρόβλημα να μεγαλώνει ανεξέλεγκτα με την πάροδο των ετών. Στο συγκεκριμένο ακίνητο –το παράδειγμα είναι πραγματικό– είχε πολεοδομικές παραβάσεις, η τακτοποίηση των οποίων απαιτούσε την καταβολή προστίμου 21.000 ευρώ. Από αυτά οι 7.500 ευρώ θα έπρεπε να πληρωθούν «επιτόπου» για να προχωρήσει η διαδικασία της μεταβίβασης. Η τακτοποίηση δημιούργησε και αναδρομικές υποχρεώσεις από ΕΝΦΙΑ και συμπληρωματικό φόρο συνολικού ύψους 11.000 ευρώ. Τα συμβολαιογραφικά έξοδα υπολογίστηκαν στις 3.800 ευρώ μαζί με τον ΦΠΑ. Τέλος, περίπου 6.500 ευρώ απαιτήθηκαν και από τον δήμο για το αναδρομικό ΤΑΠ και τις προσαυξήσεις. Ακόμη και στις περιπτώσεις ακινήτων που δεν υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις, οι ενδιαφερόμενοι θα χρειαστεί να πληρώσουν τον μηχανικό για το σχετικό πιστοποιητικό που προβλέπει ο νόμος, τον συμβολαιογράφο, τα έξοδα μεταβίβασης και φυσικά να προπληρώσουν τις όποιες βεβαιωμένες οφειλές στην εφορία για να βγουν εύκολα οι φορολογικές ενημερότητες. Ακόμη και αν δεν επιβληθεί φόρος, τα συνολικά έξοδα μεταβίβασης ξεπερνούν το 2% σε πραγματικούς όρους.

Τα δικαιολογητικά

Αναλυτικά, τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την ολοκλήρωση μιας μεταβίβασης ακινήτου είναι τα εξής:

Α. Πιστοποιητικά / δηλώσεις για μη οφειλή προς το Δημόσιο

- Αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας πωλητή:

Σε κάθε μεταβιβαστικό συμβόλαιο ακινήτου, επαχθούς ή χαριστικής αιτίας, τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου, τη διανομή κοινών ακινήτων, την ανταλλαγή ακινήτων και τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ή τροποποίησης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, ή, μόνο σε συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου ή σύστασης εμπραγμάτου δικαιώματος επ’ αυτού από επαχθή αιτία, αντί του ανωτέρω αποδεικτικού ενημερότητας, βεβαίωση οφειλής του μεταβιβάζοντος προς το Δημόσιο, με τον όρο της παρακράτησης του ποσού της οφειλής από το τίμημα της αγοραπωλησίας και της απόδοσής του στο Δημόσιο από τον συμβολαιογράφο ή την Αρχή ή την τράπεζα, που θα χορηγήσει το δάνειο.

- Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ:

Σε κάθε υποσχετική ή εκποιητική δικαιοπραξία, με την οποία συστήνονται, μεταβάλλονται, αλλοιώνονται ή μεταβιβάζονται, από οποιαδήποτε αιτία δικαιώματα επί ακινήτου ή παρέχεται δικαίωμα προσημείωσης ή υποθήκης σε αυτό και σε αποδοχή κληρονομιάς, για τα τελευταία πέντε έτη, ότι ο φορολογούμενος για το ακίνητο αυτό έχει εξοφλήσει τον αναλογούντα φόρο βάσει δήλωσης όλων των αναγραφόμενων ετών/έχει απαλλαγεί βάσει δήλωσης και για τα ίδια ως άνω οριζόμενα έτη έχει εξοφλήσει τον ΦΑΠ και τον ΕΝΦΙΑ/έχει ρυθμίσει ή διαζευκτικά ή σωρευτικά με το παραπάνω πιστοποιητικό.

- Πιστοποιητικό ΔΟΥ περί μη οφειλής φόρου κληρονομίας - δωρεάς, ν. 2961/2001:

Σε κάθε συμβόλαιο με το οποίο μεταβιβάζεται η κυριότητα ή συστήνεται εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο ή κινητό που αποκτήθηκε αιτία θανάτου ή δωρεάς ή γονικής παροχή ή προίκας, καθώς και όταν εξοφλείται ή εκχωρείται εν όλω ή εν μέρει απαίτηση που αποκτήθηκε από κάποια από τις πιο πάνω αιτίες.

- Δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου ή ΦΠΑ στη ΔΟΥ ακινήτου και διπλότυπα είσπραξης φόρου για το συμβόλαιο.

Β. Πιστοποιητικά / δηλώσεις για μη οφειλή προς ΟΤΑ κ.λπ.

- Βεβαίωση δήμου περί υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας ή μη οφειλής εισφοράς σε χρήμα ν. 1337/1983. Σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή και σε αποδοχή κληρονομιάς που αφορά ακίνητο που εντάχθηκε στο σχέδιο.

- Βεβαίωση ασφαλιστικής ενημερότητας: Σε κάθε μεταβιβαστικό συμβόλαιο ακινήτου, επαχθούς ή χαριστικής αιτίας του μεταβιβάζοντος εκδοθείσα από το Ίδρυμα Κοινωνικών Ασφαλίσεων (ΙΚΑ), άλλως υπεύθυνη δήλωση ότι εμπίπτει σε εξαίρεση και δεν απαιτείται.

Γ. Βεβαιώσεις μηχανικών, μηχανολόγων, τοπογράφων κ.λπ.

- Βεβαίωση πολιτικού μηχανικού περί πολεοδομικής νομιμότητας ν. 4178/2013 του μεταβιβαζόμενου ακινήτου και, σε περίπτωση τακτοποίησης αυθαιρεσιών, βεβαίωση περαίωσης διαδικασίας υπαγωγής στις διατάξεις του ν. 4178/2013 με εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου ή ποσοστού 30% αυτού και κάτοψη του ακινήτου.

- Πιστοποιητικό ενεργειακού επιθεωρητή για την ενεργειακή απόδοση κτιρίου, ν. 3661/2008, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει και άρθρο 4 του ν. 4122/2013.

- Τοπογραφικό διάγραμμα γεωτεμαχίου από τοπογράφο: α) εξαρτημένο από κρατικές συντεταγμένες που συνοδεύει τη βεβαίωση του ν. 4178/2014 και β) εξαρτημένο από κρατικές συντεταγμένες τοπογραφικό διάγραμμα γεωτεμαχίου τοπογράφου, λόγω διατάξεων του ν. 651/1975.

- Υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη ν. 4178/2013 περί πολεοδομικής νομιμότητας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.

- Αντίγραφο οικοδομικής άδειας, αν ακίνητο κτίστηκε μετά τις 14/3/1983, άλλως υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη, ν.1337/1983.

- Έγγραφο περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3843/2010.

Δ. Έγγραφα από το Εθνικό Κτηματολόγιο

- Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος ν. 2664/1998, αν βρίσκεται εντός Κτηματολογίου ή εντός Κτηματολογίου Πρωτευούσης (περιοχή Καλλιθέας και εν μέρει Π. Φαλήρου).
- Πιστοποιητικό Κτηματογραφούμενου Ακινήτου του αρμόδιου Γραφείου Κτηματογράφησης ότι το γεωτεμάχιο έχει περιληφθεί στα προσωρινά κτηματολογικά στοιχεία της ανάρτησης του Εθνικού Κτηματολογίου.

Ε. Πιστοποιητικά για δασικά-παραμεθόρια ακίνητα

- Πράξη χαρακτηρισμού του δασαρχείου με το συνημμένο σε αυτήν τοπογραφικό διάγραμμα, από την οποία προκύπτει ότι η μεταβιβαζόμενη έκταση χαρακτηρίζεται ως μη δασική, εμπίπτουσα στις διατάξεις της παρ. 6 του άρθρου 3 ν. 998/79, ή δασική, καθώς επίσης και απόφαση τελεσιδικίας του Δασαρχείου, όπου απαιτείται.

- Βεβαίωση δασαρχείου περί "ακαΐας" των μεταβιβαζόμενων ιδιωτικών δασών, ν. 998/1979.

- Δήλωση αρθ. 72 ν. 998/1979 προς το δασαρχείο σε περίπτωση μεταβίβασης ιδιωτικού δάσους ή δασικής έκτασης πάνω από 50 στρέμματα, από την οποία προκύπτει ότι "ο μεταβιβάζων δήλωσε ότι προτίθεται να μεταβιβάσει την ανωτέρω έκταση προς τον αγοραστή ή και σε έτερο πρόσωπο, αντί ελαχίστου τιμήματος Χ ευρώ, κατά δήλωση δε του πωλητή παρήλθε η προθεσμία του ενός (1) μηνός (ή τεσσάρων μηνών) χωρίς το Δημόσιο να ασκήσει το δικαίωμα προτιμήσεως".

- Άδεια του υπουργού Αγροτικής Ανάπτυξης & Τροφίμων σε περίπτωση κατάτμησης δασικής ιδιοκτησίας, σύμφωνα με την οποία επιτρέπει την εν λόγω κατάτμηση δασικής έκτασης σύμφωνα με το άρθρο 60 του Ν.Δ. 86/1969.

- Πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών ή του Κτηματολογικού Γραφείου, το οποίο, σε περίπτωση που η μεταβιβαζόμενη έκταση βρίσκεται σε περιοχή στην οποία έχουν αναρτηθεί δασικοί χάρτες, σύμφωνα με τον ν. 3889/2010.

- Απόφαση της Περιφέρειας περί άρσης απαγόρευσης αγοράς ακινήτου σε παραμεθόρια περιοχή του άρθρου 26 του ν. 1892/1990, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 114 του ν. 3978/2011 από φυσικά και νομικά πρόσωπα με έδρα εκτός των κρατών-μελών Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελεύθερων Συναλλαγών, ν.1892/1990.

- Βεβαίωση του τοπικού Οργανισμού Εγγείων Βελτιώσεων (ΤΟΕΒ), σύμφωνα με το άρθρο 65 του Ν. 2538/1997, από την οποία προκύπτει ότι για το μεταβιβαζόμενο αγροτεμάχιο δεν υπάρχει καμία οφειλή από αρδευτικά τέλη και εισφορές από τον μεταβιβάζοντα προς τον Οργανισμό αυτό σε περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται εντός λειτουργούντος Οργανισμού Εγγείων Βελτιώσεων.