Ξένα funds ζητούν δάνεια για να αγοράσουν ακίνητα από τα τραπεζικά χαρτοφυλάκια

Ξένα funds ζητούν δάνεια για να αγοράσουν ακίνητα από τα τραπεζικά χαρτοφυλάκια
Κηδεία με ξένα κόλλυβα θέλουν να κάνουν οι ξένοι με τα ελληνικά ακίνητα καθώς επιζητούν τραπεζικό δανεισμό από ελληνικές τράπεζες για να αγοράσουν ελληνικά ακίνητα από τα τραπεζικά χαρτοφυλάκια των μη εξυπηρετούμενων επιχειρηματικών δανείων! Αυτό προκύπτει από έρευνα μεγάλου αμερικανικού οίκου ακινήτων σε επενδυτές που αναζητούν ευκαιρίες στην Ευρώπη και ειδικότερα στα μη εξυπηρετούμενα δάνεια των τραπεζών.

Συγκεκριμένα απόρρητη δημοσκόπηση του αμερικανικού συμβουλευτικού οίκου real estate, NAI Global που ανήκει στο private equity, C-III Capital Partners LLC μεταξύ 45 ξένων επενδυτών δείχνει πως το ενδιαφέρον είναι αυξημένο για την Ελλάδα όπως και ότι διαβλέπουν ευκαιρίες στις εκποιήσεις στοιχείων ενεργητικού των τραπεζών στα πλαίσια αναδιάρθρωσής τους. Όμως καθοριστικός παράγοντας για την απόφαση τους είναι το αν θα εξασφαλίσουν χρηματοδότηση από τις ελληνικές τράπεζες και αν, βέβαια θα υπάρχει πολιτική και οικονομική σταθερότητα.

ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ. Πάντως η πλειοψηφία των ερωτηθέντων θεωρεί πως τα επόμενα λίγα χρόνια θα σημειωθεί ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων και θα υπάρξουν κέρδη από την ανατίμησή τους και την επανα-πώλησή τους. Στοχεύουν δε σε αποδόσεις της τάξης του 10% με 12% ετησίως. Που σημαίνει ότι αν χρηματοδοτηθούν από τις ελληνικές τράπεζες με επιτόκιο 5% έως 6% μπορούν να προσβλέπουν σε ετήσια κέρδη της τάξης του 6% ωσότου πουλήσουν και πολύ μεγαλύτερα κέρδη βέβαια όταν θα πουλήσουν τα ακίνητα. Ο ορίζοντας που είναι διατεθειμένοι να τα διακρατήσουν είναι συνήθως της τάξης των 5-6 ετών αναφέρουν πηγές της αγοράς ακίνητων.
Όμως τα σχέδιά τους ενδέχεται να σκοντάψουν στο γεγονός ότι επιζητούν να αγοράσουν τα ακίνητα σε πολύ χαμηλές τιμές που ενδεχομένως και οι ίδιες οι τράπεζες δεν είναι διατεθειμένες να πουλήσουν.
Πάντως η σχετική διαδικασία είναι σε εξέλιξη όσον αφορά τη διαβούλευση μεταξύ ξένων δυνητικών επενδυτών και των αρμοδίων στελεχών των ελληνικών τραπεζών.
«Η μεγάλη ζήτηση στην Ελλάδα για αναχρηματοδότηση επιχειρηματικών δανείων και ανακεφαλαιοποιήσεις δημιουργεί ιδανικό πεδίο για τους ξένους που εξειδικεύονται στην εξεύρεση παθητικών κεφαλαίων ελευθέρων βαρών για αγοραπωλησίες ακινήτων μεταξύ ιδιωτών» εξηγεί στα «Π» τραπεζικό στέλεχος. Το πρόβλημα είναι πως «για την ώρα χρειάζεται η συναίνεση του δανειολήπτη καθώς τα δάνεια που έχουν συναφθεί δεν προβλέπουν κεφαλαιοποίηση των χρεών». Να πάρει δηλαδή η τράπεζα το ακίνητο χωρίς να διέλθει την ιδιαίτερα χρονοβόρα νομική διαδικασία που απαιτείται.

ΣΤΟ ΜΙΚΡΟΣΚΟΠΙΟ. Distressed asset και deep value funds, όπως λέγονται παρακολουθούν πρακτικά καθημερινά και εκ του σύνεγγυς την ελληνική αγορά τόσο σε επίπεδο εισηγμένων όσο και σε επίπεδο ιδιωτικών επιχειρήσεων αλλά και ομολόγων και ακινήτων.
Οι συναλλαγές τους όμως είναι ελάχιστες και εντοπίζονται κυρίως σε κάποιες θέσεις σε εισηγμένες. Μεταξύ αυτών ξεχωρίζουν για την κινητικότητά τους το προσφάτως συσταθέν γαλλικό Montpelier Capital που στοχεύει στην παροχή υπηρεσιών επενδυτικής τραπεζικής (χρηματοδοτήσεις και αναδιαρθρώσεις) σε μικρομεσαίες ευρωπαϊκές επιχειρήσεις. Επίσης το Owl Creek Asset Management το οποίο δουλεύει με τη σειρά του με πολλά hedge fund και ιδιώτες επενδυτές. Και επίσης το Greylock Capital Management που έγινε γνωστό προ δυο ετών για τις μεγάλες θέσεις που απέκτησε σε πολύ χαμηλές τιμές σε ελληνικά κρατικά ομόλογα.
Όμως η δυστοκία που για την ώρα παρατηρείται στο κλείσιμο της πρώτης μεγάλης συμφωνίας εντοπίζεται και στην πεποίθηση Ελλήνων επιχειρηματιών και τραπεζιτών ότι μπορούν να επιτύχουν υψηλά τιμήματα ακόμα και υπό τις σημερινές συνθήκες. Έτσι όταν το ποσοστό του recovery που ζητείται για ένα επισφαλές δάνειο υπερβαίνει το 50%, όπως αναφέρουν στα «Π» τραπεζικοί κύκλοι, και οι ξένοι επιζητούν deals στα επίπεδα του 5% έως 15% είναι δύσκολο ακόμα να επιτευχθεί συμφωνία.

ΑΝΑΔΙΑΡΘΡΩΣΗ. Η εν εξελίξει διαδικασία αναδιάρθρωσης των ελληνικών τραπεζών θα αυξήσει την προσφορά στοιχείων του ενεργητικού τους και αυτό είναι που περιμένουν οι ξένοι για να επιτύχουν καλύτερες τιμές, αναφέρει στα «Π» βετεράνοι χρηματιστές που εμπλέκονται σε ορισμένες από τις διαδικασίες αυτές. Τι σημαίνουν όμως όλα αυτά για την ελληνική αγορά ακινήτων; H αγορά ακινήτων εν γένει, σύμφωνα με τις συγκλίνουσες εκτιμήσεις ξένων επενδυτών, αναμένεται να εισέλθει σε μία σταθεροποιητική περίοδο και να καταγράψει, ενδεχομένως, θετικά πρόσημα από το 2015-2016 και μετά, σύμφωνα με εκτιμήσεις που έχει στη διάθεσή της η BlackRock και με βάση τις τρέχουσες εκτιμήσεις για την εξέλιξη του ΑΕΠ και του διαθέσιμου εισοδήματος. Όμως οι κατοικίες θα συνεχίσουν να πιέζονται και η αγορά δεν αναμένεται να επανακτήσει σύντομα εύκολα ούτε καν το 50% των υψηλών του 2008. Εξαίρεση αποτελούν τα υψηλής ποιότητας ξενοδοχειακά ακίνητα που είναι και η νούμερο ένα επιλογή στο ραντάρ των ξένων στην Ελλάδα.

Πάνω από 50% η καθίζηση των αξιών

Η συνολική πτώση των αξιών των ακινήτων κατά μέσο όρο σε όλη την επικράτεια και για όλες τις κατηγορίες υπερβαίνει το 50%. Και αυτό σημαίνει ότι οι εξασφαλίσεις, οι υποθήκες δηλαδή, που έχουν οι τράπεζες για δάνεια που σχετίζονται με αυτά τα ακίνητα είναι πιθανότατα ανεπαρκείς. Όμως το πρόβλημα αυτό αντιμετωπίστηκε στα πρόσφατα stress test με την αξιολόγηση της ποιότητας του ενεργητικού. Για τις αξίες που λείπουν έχουν ζητηθεί και ληφθεί καλύψεις υπό τη μορφή προβλέψεων, κεφαλαίων που έχουν βάλει δηλαδή στην άκρη οι τράπεζες για ενδεχόμενες ζημίες. Αυτό δημιουργεί την ευκαιρία για τους ξένους αλλά και γιατους Έλληνες που επιθυμούν να πάρουν φθηνά αυτά τα ακίνητα εφόσον όμως συναινέσουν οι ιδιοκτήτες ή περάσουν στην κυριότητα των τραπεζών. Και κάτι τέτοιο δεν αναμένεται ακόμα να επιτραπεί από το ελληνικό δίκαιο.

Πηγή:Παραπολιτικά

Αξιολόγηση