Που κινούνται οι τιμές στα διαμερίσματα της Αττικής

Που κινούνται οι τιμές στα διαμερίσματα της Αττικής
Μεγάλες διαφορές, που μπορεί να αγγίζουν και το 30% εντοπίζουν οι μεσίτες μεταξύ των ζητούμενων από τους πωλητές και των εκτιμώμενων τιμών στα διαμερίσματα της Αττικής, δηλαδή των τιμών στις οποίες γίνονται οι ελάχιστες πλέον αγοραπωλησίες. Μάλιστα, οι διαφορές είναι μεγαλύτερες στην Ανατολική Αττική, όπου οι τιμές είχαν ξεκινήσει από πολύ ψηλότερα και μικρότερες στη Δυτική Αθήνα.

Σύμφωνα με στοιχεία που παρουσιάστηκαν από στελέχη της Alpha Αστικά Ακίνητα σε πρόσφατη εκδήλωση του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, η μέση διαφορά ζητούμενης και εκτιμώμενης τιμής στα Δυτικά Προάστια φτάνει το 15,1% (τα μεγαλύτερα ποσοστά διαφοράς εντοπίζονται σε Αχαρνές και Ελευσίνα) και το 18,7% στην Ανατολική Αττική (οι μεγαλύτερες διαφορές, περί το 25%, εντοπίζονται σε Λαύριο και Κερατέα).

Ούτως ή άλλως, οι συναλλαγές είναι ελάχιστες αφού σύμφωνα με στοιχεία της Alpha Bank, το 2015 πραγματοποιήθηκαν στην Ελλάδα περί τις 13.000 πράξεις στην αγορά ακινήτων όταν το αντίστοιχο νούμερο του 2007 ήταν 148.000.

Μπορεί οι τολμηροί αγοραστές να έχουν τη δυνατότητα αγοράς διαμερίσματος σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας από 250 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.), όπως συμβαίνει σε Πατήσια ή Κυψέλη, αλλά η δυσκολία δανεισμού και η έλλειψη ρευστότητας, καθιστά την «αγορά ακινήτου» υπόθεση που αφορά «λίγους».

Από τα στοιχεία των μεσιτικών γραφείων προκύπτει πως στην αγορά διαμερισμάτων της Αττικής έχουν διαμορφωθεί τρεις κατηγορίες τιμών:

* Στην πρώτη ανήκουν οι «φτηνές" περιοχές (250 έως 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο) και δεν περιλαμβάνει μόνο το κέντρο της Αθήνας (τις περισσότερες περιοχές του δήμου Αθηναίων πλην του Κολωνακίου), αλλά και περιοχές των Δυτικών Προαστίων της Αττικής (Περιστέρι, Αχαρνές) και περιοχές της Ανατολικής Αττικής (Γέρακας, Σπάτα, κλπ) όπου εντοπίζονται διαμερίσματα σε πολύ χαμηλές τιμές.

* Στη δεύτερη περιλαμβάνονται οι "μεσαίες" περιοχές (με τιμές 1.501- 2.000 ευρώ ανά τ.μ.) και

* στην τρίτη οι ελάχιστες περιοχές που παραμένουν ακριβές (με τιμές που μπορεί να φτάσουν και τα 3.000 - 3.600 ευρώ τ.μ.) όπως η Φιλοθέη, το Παλαιό Ψυχικό, κλπ.

Η εικόνα σε ανατολικά και δυτικά προάστια

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Alpha Αστικά Ακίνητα, το 2015 η ζήτηση για διαμερίσματα στα Δυτικά Προάστια ήταν ελάχιστη. Αφορούσε διαμερίσματα 70 – 100 τετραγωνικών μέτρων (τ.μ.), όχι νεόδμητα, σε κεντρικά σημεία των δήμων ή και κοντά σε σημεία εξυπηρέτησης από συγκοινωνίες ειδικά από τα μέσα σταθερής τροχιάς. Οι πράξεις ήταν ελάχιστες (και έγιναν σε πολύ χαμηλά επίπεδα τιμών) και το αποθέματα απούλητων κατοικιών διατηρείται σε πολύ υψηλά επίπεδα στην περιοχή. Η μεγαλύτερη ζήτηση καταγράφεται στην Ελευσίνα. Στις υπόλοιπες περιοχές η αγορά παραμένει παγωμένη, με τους αναλυτές να εκτιμούν πως η ανάπτυξη του εμπορευματικού κέντρου στο Θριάσιο ενδέχεται να βοηθήσει την κτηματαγορά της περιοχής.

Στα Ανατολικά Προάστια υπήρξε ζήτηση κυρίως από ξένους κυρίως στους παραθαλάσσιους δήμους για σπίτια με χαρακτηριστικά κατά παραγγελία. Οι ενδιαφερόμενοι πρόσφεραν συνήθως συγκεκριμένη τιμή στην οποία περιλαμβάνεται το συνολικό κόστος συναλλαγής.

Σε ολόκληρο το Δήμο Αθηναίων και τα περισσότερα Δυτικά Προάστια οι ελκυστικές τιμές αφορούν σε διαμερίσματα δεκαετιών, αφού και το απόθεμα κατοικιών είναι πλέον μεγάλης ηλικίας. Τα ακίνητα παλαιότητας (άνω των 30 ετών) έχουν υποστεί τη μεγαλύτερη πτώση στην αξία τους, ενώ μικρότερη είναι η υποχώρηση τιμών στα νεότερα διαμερίσματα. Οι τιμές συνεχίζουν να πέφτουν, ειδικά στα παλαιά ακίνητα, αλλά οι αγοραστές είναι διστακτικοί για πολλούς λόγους.

Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται η ακριβή συντήρηση (ενεργειακά πιστοποιητικά, κλπ) των παλαιών κατοικιών, οι δυσανάλογοι φόροι σε σχέση με την αξία του ακινήτου, αλλά και η συνεχής υποβάθμιση των περιοχών εξαιτίας της απουσίας ουσιαστικών παρεμβάσεων από τις δημοτικές αρχές.

Οι ακριβές περιοχές

Στην Κηφισιά, οι ακριβές περιοχές εντοπίζονται στο Κεφαλάρι, Αγ. Άννα, Κοκκιναρά, Πολιτεία, το τµήµα που αναπτύσσεται βορείως της Πλατείας Κεφαλαρίου και εκατέρωθεν της οδού Στρ. ∆αγκλή, καθώς και τµήµα του Στροφυλίου. Οι µεσαίες περιοχές, εγγύς του κέντρου, Άνω Κηφισιά, ΚΑΤ, Ν. Κηφισιά, και τµήµα του Στροφυλίου. Οι οικονοµικές περιοχές, Κ. Κηφισιά, Αδάµες, Αγ. Κυριακή, και Αλώνια.

Στην Αγία Παρασκευή, οι περιοχές γύρω από τη Λεωφόρο Μεσογείων που έχουν συγκοινωνιακή εξυπηρέτηση από τους σταθµούς µετρό «Αγία Παρασκευή», «Χαλάνδρι» και «∆ουκίσσης Πλακεντίας» παρουσιάζουν υψηλές αξίες. (με πολυκατοικίες 1980-1990). Τα Πευκάκια είναι η πιο πρόσφατα ενταγμένη στο σχέδιο πόλεως, περιοχή του δήμου (η πλειονότητα των κτιρίων είναι ηλικίας 10—15 ετών περίπου και είναι κυρίως ιδιωτικές κατασκευές. Καταγράφεται επίσης πληθώρα αδόµητων οικοπέδων). Σε Παράδεισο και Κοντόπευκο περιοχές με κατοικίες των δεκατιών 1980-1990, καταγράφονται ελάχιστα αδόμητα οικόπεδα.

Στο Μαρούσι οι ακριβές περιοχές του δήµου είναι αυτές που συνορεύουν µε την Πεύκη (Άγιος Νικόλαος) και την Κηφισιά (ΚΑΤ, Αµαλίειο), η Νέα Φιλοθέη καθώς και η Νέα Λέσβος. Οι µεσαίες περιοχές είναι το Κέντρο Αµαρουσίου, ο Παράδεισος, το Πολύδροσο, ο Άγιος Θωµάς και τα Ανάβρυτα. Στις οικονομικότερος περιοχές συγκαταλέγονται οι υπόλοιπες.

Πλεονεκτικότερες υποπεριοχές είναι τα τµήµατα του Χολαργού που είναι δίπλα στο περιαστικό δάσος του Υµηττού (πρόκειται για το µοναδικό σηµείο του προαστίου µε συντελεστή δόµησης 1), γύρω από το Άλσος Χολαργού και στα σύνορα µε την περιοχή Παπάγου. Οικονοµικότερες υποπεριοχές είναι ο Κάτω Χολαργός, που είναι το τµήµα της περιοχής κοντά στη λεωφόρο Μεσογείων και ο Τσακός, που είναι το τµήµα της περιοχής που συνορεύει µε την Αγία Παρασκευή.

Στις ακριβές περιοχές του Παπάγου περιλαμβάνονται ο Άγιος Γεώργιος, Άνω Παπάγος, καθώς και τα ακίνητα µε πρόσωπο στο ρέµα της λεωφόρου Κατεχάκη, στο άλσος Παπάγου, στο όριο του σχεδίου πόλεως, µε πανοραµική θέα. Στις οικονομικές περιοχές περιλαμβάνονται οι συνοικίες κοντά στο υπουργείο Υποδομών και στα όρια µε Χολαργό καθώς και τα ακίνητα µε πρόσωπο επί των κεντρικών οδών Εθνικής Αµύνης, Πίνδου & Αναστάσεως.

Μειονεκτικότερες περιοχές, στην περιοχή του Π. Ψυχικού θεωρούνται, το τµήµα που βρίσκεται επί ή σε µικρή απόσταση από τη λεωφόρο Κηφισίας λόγω θορύβου και το τµήµα που βρίσκεται δυτικά της οδού ∆άφνης (πλατεία Πίνδου) λόγω µικρότερης επιφάνειας των οικοπέδων. Μειονεκτικότερες περιοχές της Φιλοθέης, είναι το τµήµα που βρίσκεται επί ή σε µικρή απόσταση από τις λεωφόρους Κηφισίας και Καποδιστρίου λόγω θορύβου.

Αξιολόγηση