Τι συμφέρει Airbnb ή μακροχρόνια μίσθωση;

Τι συμφέρει Airbnb ή μακροχρόνια μίσθωση;

Βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) σε τουρίστες ή μακροχρόνια μίσθωση σε ενοικιαστές; Αυτό είναι το μεγαλύτερο ερώτημα για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων.

Πριν χρόνια το εισόδημα που αποκτούσε ο εκμισθωτής από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μέσω κάποιας ψηφιακής πλατφόρμας δεν δηλωνόταν και συνεπώς δεν φορολογούνταν.

Με τα χρόνια και την άνθηση οι ιδιοκτήτες είναι υποχρεωμένοι να δηλώνουν τα εισοδήματα ώστε να φορολογείται όπως γίνεται και με την μακροχρόνια μίσθωση ακινήτων.

Υπάρχει όμως διαφορά στην φορολογία της βραχυχρόνιας μίσθωσης από την μακροχρόνια; Φοροτεχνικός αναφέρει ότι φορολογικά δεν έχει καμία απολύτως διαφορά το ένα με το άλλο!

Σημειώνεται ότι όλες οι συμβάσεις, που έχουν συναφθεί από την 1η Ιανουαρίου 2018 και μετά, θα πρέπει να δηλωθούν υποχρεωτικά. Η φορολόγηση των σχετικών εισοδημάτων από βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν διαφέρει από τις τυπικές μισθώσεις μακροχρόνιας διάρκειας, καθώς ο φόρος υπολογίζεται με συντελεστή 15% για τις πρώτες 12.000 ευρώ, με συντελεστή 35% για τα εισοδήματα από 12.001 ευρώ μέχρι τις 35.000 ευρώ και επιβάλλεται συντελεστής 45% για τα εισοδήματα από 35.001 ευρώ.

Οι περιοχές που προσελκύουν τουρίστες

Διαμερίσματα σε περιοχές υψηλής ζήτησης, κυρίως πέριξ του ιστορικού κέντρου, δηλαδή σε Κουκάκι, Γκάζι, Θησείο, Ακρόπολη και Πλάκα, μπορούν να προσελκύσουν μεγάλο αριθμό διανυκτερεύσεων, απογειώνοντας τα δυνητικά έσοδα για τον ιδιοκτήτη.

Στις εν λόγω περιοχές, μια συμβατική μίσθωση μεγάλης διάρκειας αποφέρει κατά κανόνα 200 – 450 ευρώ μηνιαίως, ανάλογα με την επιφάνεια και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά του κάθε διαμερίσματος. Την ίδια στιγμή, αν το ίδιο ακίνητο διατεθεί μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας σε ξένους επισκέπτες, μπορεί να προσφέρει ημερήσια έσοδα της τάξεως των 40-50 ευρώ κατά μέσον όρο.

Τα παραπάνω βρίσκουν όμως εφαρμογή μόνο στις παραπάνω περιοχές, όπου εστιάζεται και η μεγαλύτερη ζήτηση. Η εικόνα σε άλλες συνοικίες της Αθήνας είναι λιγότερο ελκυστική. Στα Εξάρχεια, μια μέση τιμή διανυκτέρευσης μέσω Airbnb κινείται στα 25 ευρώ, κάτι που σημαίνει ότι απαιτούνται περισσότερες διανυκτερεύσεις μηνιαίως για να κρίνεται οικονομικά βιώσιμη η εν λόγω επιλογή, ιδίως σε σύγκριση με μια συμβατική μίσθωση.

Για να κριθεί προσοδοφόρος η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας εκμίσθωσης, ιδίως σε σύγκριση με μια συμβατική ενοικίαση μεγάλου χρονικού διαστήματος, θα πρέπει ο ιδιοκτήτης να επενδύσει χρόνο και χρήμα προκειμένου να αυξήσει σημαντικά την προσωπική του «πελατεία», δηλαδή τον αριθμό των μηνιαίων διανυκτερεύσεων που προσελκύει το ακίνητό του.

Οι έλεγχοι

Στο «μικροσκόπιο» των ελεγκτικών αρχών μπαίνουν πλέον οι ιδιοκτήτες ακινήτων που προχωρούν σε βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας, τύπου Airbnb, με τους παραβάτες μάλιστα να βρίσκονται αντιμέτωποι με υψηλά πρόστιμα τα οποία ανέρχονται μέχρι και σε 5.000 ευρώ.

Οι πρώτοι έλεγχοι θα διενεργηθούν αρχές Δεκεμβρίου.Σύμφωνα με στέλεχος της φορολογικής διοίκησης θα ξεκινήσουν δειγματοληπτικοί έλεγχοι για τον εντοπισμό φορολογουμένων που έχουν εισόδημα από μισθώσεις ακινήτων τύπου Airbnb.

Σύμφωνα με πληροφορίες, στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων έχουν δηλωθεί μόλις 11.000 ακίνητα τη στιγμή που μόνο στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Airbnb είναι δηλωμένα περισσότερα από 40.000 ακίνητα.

Ειδικότερα, θα ελεγχθούν όσοι δεν έχουν εγγραφεί στην ηλεκτρονική πλατφόρμα και δηλώσει τα στοιχεία τους. Αυτό είναι πολύ εύκολο να το διαπιστώσει η ΑΑΔΕ αναζητώντας για παράδειγμα τα ακίνητα που μισθώνονται μέσω των εταιρειών Airbnb, Booking, HomeAway κ.λπ.

Παράλληλα, τα ποσά που θα δηλωθούν στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ θα συγκριθούν με τα τραπεζικά εμβάσματα με τα οποία πληρώνονται οι ιδιοκτήτες. Δηλαδή, η ΑΑΔΕ θα έχει πρόσβαση στα εμβάσματα που αποστέλλονται στο ελληνικό τραπεζικό σύστημα.

Τι δηλώνεται στην πλατφόρμα

Στο Μητρώο θα δηλωθούν υποχρεωτικά όλες οι συμβάσεις τύπου Airbnb οι οποίες έχουν συναφθεί από την 1η Ιανουαρίου 2018 και μετά. Σε διαφορετική περίπτωση, οι διαχειριστές των ακινήτων απειλούνται με πρόστιμα έως 5.000 ευρώ. Οι δε ιδιοκτήτες που κρύβουν εισοδήματα από αυτή τη δραστηριότητα θα υποστούν απηνείς ελέγχους από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων.

Στη σχετική πλατφόρμα όλοι όσοι ενοικιάζουν ακίνητα μέσω της πλατφόρμας Airbnb θα καλούνται να δηλώσουν τις κατοικίες που ενοικιάζουν, σε ποιον τις ενοικιάζουν και για πόσο χρονικό διάστημα, χωρίς όμως κάποιον περιορισμό ούτε στον αριθμό των ακινήτων που μπορούν να εκμεταλλεύονται, αλλά ούτε και στο χρονικό διάστημα, όπως συμβαίνει σε αρκετές άλλες αγορές.

Κάθε ακίνητο θα λαμβάνει έναν συγκεκριμένο αριθμό, τον οποίο και θα πρέπει να αναγράφει ο ιδιοκτήτης σε κάθε αγγελία που καταχωρίζει στην αντίστοιχη ψηφιακή πλατφόρμα τύπου Airbnb.

Aν το ίδιο ακίνητο είναι αναρτημένο σε πολλαπλές πλατφόρμες, δεν χρειάζεται να λάβει άλλο αριθμό από το σχετικό μητρώο, παρά θα χρησιμοποιείται ο ίδιος αριθμός για κάθε πλατφόρμα.