Πως διαμορφώνεται ο χάρτης της κτηματαγοράς στην Αττική

Πως διαμορφώνεται ο χάρτης της κτηματαγοράς στην Αττική
Την πορεία της αθηναϊκής κτηματαγοράς κατέγραψαν οι  EUROBANK Property Services, ΕΘΝΙΚΗ Τράπεζα και Alpha Αστικά Ακίνητα, στην οποία σημειώνονται οι περισσότερες αγοραπωλησίες ακινήτων. Αυτό που προκύπτει είναι ότι η παρατεταμένη περίοδος κρίσης, έχει δημιουργήσει μεγάλες επενδυτικές ευκαιρίες και μπορεί να βρει κανείς να αγοράσει παλαιά διαμερίσματα από 250 ευρώ/τ.μ.

Ειδικότερα, η κατάσταση της κτηματαγοράς στην Αττική και σε συγκεκριμένες περιοχές «δείχνει» ότι υπάρχει σχετική ομοιογένεια στις αξίες διαμερισμάτων του Δήμου Αθηναίων, με εξαίρεση την περιοχή του Κολωνακίου, η πιο ακριβή περιοχή του Δήμου, είναι η περιοχή γύρω από τα Ανάκτορα, ενώ τα ακίνητα παλαιότητας(>30ετών) στο Δήμο Αθηναίων έχουν υποστεί τη μεγαλύτερη πτώση στην αξία τους.

Οι διακυμάνσεις των τιμών είναι μεγάλες και εξαρτώνται κυρίως από τη θέση, τη θέα στον Λυκαβηττό και την Ακρόπολη, τον όροφο και την ποιότητα κατασκευής και συντήρησης του κτιρίου. Το απόθεμα νεόδμητων είναι σχεδόν ανύπαρκτο. Τα ελάχιστα νεόδμητα διαμερίσματα πάντως εξακολουθούν να πωλούνται σε υψηλές τιμές. Για διαμερίσματα από 10-20 ετών, οι τιμές στις ακριβές συνοικίες κυμαίνονται από 3.500 έως 4.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.) και στις οικονομικότερες από 2.500-3.000 ευρώ ανά τ.μ. Στα διαμερίσματα 20-30 ετών, οι τιμές κινούνται μεταξύ 2.500-3.000 ευρώ ανά τ.μ. για τις ακριβές συνοικίες και 2.000-2.300 ευρώ ανά τ.μ. στις οικονομικότερες. Στις κατοικίες άνω των 40 ετών, οι τιμές κυμαίνονται από 1.600-2.300 ευρώ ανάλογα με τη συνοικία.

Παγκράτι

Πρόκειται για ανομοιογενή περιοχή και αυτό αντανακλά στις αξίες των ακινήτων που παρουσιάζουν μεγάλη διακύμανση. Ακριβότερες περιοχές είναι το Μετς-Αρδηττός, η περιοχή πέριξ του άλσους Παγκρατίου και το τμήμα της συνοικίας που γειτνιάζει με τη λεωφόρο Βασιλέως Κωνσταντίνου. Μεσαία περιοχή είναι το Κέντρο του Παγκρατίου και η περιοχή του Αγίου Σπυρίδωνα. Οικονομικότερη περιοχή είναι ο Άγιος Αρτέμιος - Γούβα. Οικονομικότερη περιοχή είναι ο Άγιος Αρτέμιος - Γούβα. Τα νεότερα διαμερίσματα (μέχρι 10 ετών) κοστίζουν από 1.550-2.000 ευρώ ανά τ.μ., ενώ όσα είναι ηλικίας μεταξύ 10 και 20 ετών από 1.250 έως 1.700 ευρώ ανά τ.μ. Στις ηλικίες διαμερισμάτων άνω των 40 ετών, οι τιμές κυμαίνονται από 650 ευρώ ανά τ.μ. έως 1.050 ευρώ/τ.μ. στις ακριβές συνοικίες.

Εξάρχεια - Νεάπολη

Τα ακριβότερα σημεία από πλευρά οικιστικής αξιοποίησης βρίσκονται γύρω από τους λόφους Λυκαβηττού και Στρέφη και ιδιαίτερα στις περιφερειακές οδούς Σαρανταπήχου, Αργυρουπόλεως, Εμμανουήλ Μπενάκη, Ειρήνης Αθηναίας, Πουλχερίας και Καλλιδρομίου. Καταγράφεται περιορισμένος αριθμός νεοδμήτων. Οι τιμές ξεκινούν από τα 500 ευρώ ανά τ.μ. για διαμερίσματα άνω των 40 ετών, ανεβαίνουν στα 600 ευρώ ανά τ.μ. για διαμερίσματα 30ετίας και μπορεί να φτάσουν μέχρι τα 1.900 ευρώ ανά τ.μ. για τις λιγοστές νεόδμητες πολυκατοικίες (ηλικίας μέχρι δέκα ετών).

Κυψέλη

Στην ευρύτερη περιοχή της Κυψέλης συγκαταλέγονται και οι υποπεριοχές Άνω και Νέα Κυψέλη που οριοθετούνται ως εξής: Πλεονεκτικότερα σημεία της ευρύτερης περιοχής της Κυψέλης είναι αυτά που βρίσκονται γύρω από τον λόφο Ελικώνος στην περιοχή Άνω Κυψέλη. Οι τιμές ξεκινούν από τα 250 ευρώ ανά τ.μ. για διαμερίσματα άνω των 40 ετών, ενώ για διαμερίσματα μεταξύ 20-30 ετών οι τιμές κυμαίνονται μεταξύ 700 και 1.000 ευρώ ανά τ.μ. Από 1.000 ευρώ ανά τ.μ. έως 1.700 ευρώ ανά τ.μ. μπορεί να κοστίζει, όμως, η αγορά ενός διαμερίσματος ηλικίας μικρότερης των 10 ετών.

Πατήσια

Οι συνοικίες Κάτω Πατήσια, Άγιος Ελευθέριος, Ριζούπολη, Λαμπρινή, Προμπονάς, Τρεις Γέφυρες και Άνω Πατήσια αποτελούν την ευρύτερη περιοχή των Πατησίων. Η πλειονότητα των κτιρίων είναι πολυώροφες πολυκατοικίες που έχουν αναγερθεί κυρίως από την δεκαετία του 1960 έως σήμερα αλλά στην περιοχή συναντώνται μονοκατοικίες κυρίως από τη δεκαετία του 1950. Οι τιμές για τα διαμερίσματα άνω των 40 ετών ξεκινούν από τα 400 ευρώ ανά τ.μ., από τα 600 ευρώ ανά τ.μ. για διαμερίσματα μεταξύ 30 και 40 ετών, ενώ ανεβαίνουν στα 1.250 έως 1.750 ευρώ ανά τ.μ. για διαμερίσματα ηλικίας κάτω των 10 ετών.

Κηφισιά

Οι ακριβές περιοχές εντοπίζονται στο Κεφαλάρι, Αγ. Άννα, Κοκκιναρά, Πολιτεία, το τμήμα που αναπτύσσεται βορείως της Πλατείας Κεφαλαρίου και εκατέρωθεν της οδού Στρ. Μαγκλή, καθώς και τμήμα του Στροφυλίου.

Αγία Παρασκευή

Πρόκειται για ανομοιογενή δήμο με μεγάλη έκταση και πληθυσμό. Οι περιοχές γύρω από τη Λεωφόρο Μεσογείων που έχουν συγκοινωνιακή εξυπηρέτηση από τους σταθμούς μετρό «Αγία Παρασκευή», «Χαλάνδρι» και «Δουκίσσης Πλακεντίας» παρουσιάζουν υψηλές αξίες. (Σ. Δ. 1, Πολυκατοικίες 1980-1990). Τα Πευκάκια είναι η πιο πρόσφατα ενταγμένη στο σχέδιο πόλεως, περιοχή του δήμου. (Σ.Δ. 0.8, η πλειονότητα των κτιρίων είναι ηλικίας 10-15 ετών περίπου και είναι κυρίως ιδιωτικές κατασκευές. Καταγράφεται επίσης πληθώρα αδόμητων οικοπέδων).

Μαρούσι

Στο Μαρούσι, οι ακριβές περιοχές του δήμου, με τιμές έως 2.800 ευρώ ανά τ.μ. για τα πιο καινούρια σπίτια, είναι αυτές που συνορεύουν µε την Πεύκη (Άγιος Νικόλαος) και την Κηφισιά (ΚΑΤ, Αµαλίειο), η Νέα Φιλοθέη καθώς και η Νέα Λέσβος.

Φιλοθέη – Ψυχικό

Στην περιοχή του δήµου Φιλοθέης – Ψυχικού, με τιμές έως 4.000 ευρώ ανά τ.μ. για τα πιο ακριβά σπίτια, οι μειονεκτικότερες περιοχές, θεωρούνται, το τµήµα που βρίσκεται επί ή σε µικρή απόσταση από τη λεωφόρο Κηφισίας λόγω θορύβου και το τµήµα που βρίσκεται δυτικά της οδού ∆άφνης (πλατεία Πίνδου) λόγω µικρότερης επιφάνειας των οικοπέδων. Μειονεκτικότερες περιοχές της Φιλοθέης, είναι το τµήµα που βρίσκεται επί ή σε µικρή απόσταση από τις λεωφόρους Κηφισίας και Καποδιστρίου λόγω θορύβου.

Τα νότια προάστια

Στα νότια προάστια της Αθήνας, με βάση τα στοιχεία της Εθνικής Τράπεζας, το κτιριακό δυναμικό είναι καλής ποιότητας και μικρής μέσης ηλικίας. Αυτή την στιγμή είναι σημαντικός ο αριθμός των κατοικιών προς διάθεση, κυρίως νεόδμητων, πολύ καλής ή πολυτελούς κατασκευής μεγάλου σχετικού μεγέθους, ενώ η μεγαλύτερη πτώση τιμών παρατηρείται στις μεγάλου μεγέθους πολυτελείς κατοικίες. Οι ελάχιστες πράξεις που έχουν γίνει εν μέσω κρίσης αφορούν μεσαίου μεγέθους κατοικίες (80-120μ2) ηλικίας έως 30 ετών. Ενδεικτικά, οι υψηλότερες τιμές, παρατηρούνται, όπως είναι φυσικό στη Βουλιαγμένη με τιμές στα πέριξ των 4.000 ευρώ ανά τ.μ. για τα νεόδμητα ακίνητα έως 9 ετών. Οι φθηνότερες τιμές της περιοχής εντοπίζονται στη Σαρωνίδα για τα καινούρια σπίτια, με τιμές που ξεκινούν από 1.300 ευρώ ανά τ.μ..

Τα ανατολικά προάστια

Μέση πτώση της τάξεως του 7% σε σύγκριση με το 2014 σημείωσαν οι τιμές των κατοικιών στην ανατολική περιοχή της Αττικής, όπου η ''ψαλίδα'' των ζητούμενων τιμών από τους... αισιόδοξους ιδιοκτήτες σε σχέση με τις τελικές εκτιμώμενες, πραγματικές και άρα χαμηλότερες αξίες, διαμορφώνεται, με βάση τα στοιχεία της Alpha Aστικά Ακίνητα στο 15% (σ.σ. υψηλότερες είναι οι ζητούμενες). Στην Ανάβυσσο οι μέσες τιμές των νεόδμητων κατοικιών κυμαίνονται στα πέριξ των 1.550 ευρώ ανά τ.μ., όταν στην αρχή της κρίσης, το 2009 το αντίστοιχο νούμερο ήταν στα 2.330 ευρώ ανά τ.μ.. Μεγάλη είναι η πτώση σε σύγκριση με πέρυσι στη Νέα Μάκρη και το Ζούμπερι και πλησιάζει το 10% σε σχέση με πέρυσι.

Τα δυτικά προάστια

Μικρότερη είναι η πτώση έναντι του 2014, για τις περιοχές των δυτικών προαστίων, φθάνοντας κατά μέσο όρο, με βάση τα στοιχεία της Alpha Aστικά Ακίνητα στο 4,8%. Οι υψηλότερες μέσες τιμές για τα δυτικά προάστια εντοπίζονται στους Θρακομακεδόνες με τις μέσες τιμές για τα νεόδμητα να είναι λίγο υψηλότερα των 1.500 ευρώ ανά τ.μ., όπως επίσης και στο Χαϊδάρι. Η «ψαλίδα» και σε αυτή την περίπτωση μεταξύ ζητούμενων και εκτιμώμενων αξιών είναι κοντά στο 15,1%.

Αξιολόγηση